Les vaccinations généralisées et les restrictions assouplies du CDC ont stimulé un solide rebond économique. Depuis le début de la pandémie, le taux de chômage aux États-Unis a considérablement diminué, passant d’un pic de 14,8% à environ 5,8% au moment de la rédaction de cet article. Les employeurs ont créé environ 14,7 millions d’emplois. Pourtant, 9,3 millions de travailleurs restent suspendus dans un état de chômage et de fragilité financière, y compris des familles à revenu faible à modéré soucieuses de préserver leur logement.
Pour les propriétaires confrontés à des difficultés liées au COVID, la protection contre l’abstention hypothécaire de la loi CARES a été une bouée de sauvetage cruciale : un programme de report de paiement sans précédent permettant aux emprunteurs en difficulté de retarder ou de réduire leurs versements hypothécaires, créant ainsi une sphère de sécurité essentielle qui a temporairement garanti leur réclamation au rêve américain . Selon la Federal Reserve Bank de New York, les plans d’abstention ont profité de manière disproportionnée aux emprunteurs à faible revenu, en particulier à ceux qui détiennent des prêts assurés par la FHA ou qui vivent dans des quartiers défavorisés.
Malgré les preuves que de nombreux emprunteurs à faible revenu restent en difficulté, ce bouclier politique crucial disparaîtra le 30 juin lorsque le programme fédéral d’abstention prendra fin. Cette évolution a de sérieuses implications pour les quelque 2,1 millions d’emprunteurs encore sous la protection des programmes d’abstention COVID. À première vue, l’augmentation constante des sorties d’abstention suggère que la situation financière des emprunteurs s’est améliorée. Ces tendances nationales, cependant, masquent des faiblesses financières importantes qui affligent les ménages financièrement stressés, et le stress financier a tendance à être géographiquement et démographiquement concentré parmi les communautés de couleur. La falaise imminente de l’abstention menace d’exposer des millions de propriétaires sans emploi et sous-employés à la saisie, à la faillite ou à des pressions pour vendre prématurément. Ces voies d’évacuation exacerberont sans aucun doute l’écart de richesse raciale ; chaque option représente un retrait de l’accession à la propriété que les communautés de couleur sont mal préparées à absorber. L’accession à la propriété fait partie intégrante de la création de richesse générationnelle, la valeur nette du logement est la plus grande composante de la richesse générée par les actifs pour les Noirs et les Hispaniques, représentant près de 40 % de leur bilan en moyenne.
Les politiques visant à stabiliser les communautés en détresse doivent être fondées sur le bien-être des propriétaires touchés par le COVID, et non sur des délais artificiels. Nous nous sommes associés à SaverLife, une fintech à but non lucratif, pour explorer le bien-être financier des propriétaires à revenu faible et modéré. Comme Tenesha, qui vit à Washington avec deux filles. Elle n’a jamais manqué un paiement hypothécaire mais craint de perdre sa maison à la fin de ses allocations de chômage. Ce blog met en lumière les contraintes financières et les craintes de saisie chez les emprunteurs en difficulté et propose des recommandations pointues pour préserver leur logement.
Les ménages bouleversés peinent à reprendre pied
Les propriétaires durement touchés par la pandémie prennent du retard, et beaucoup ont du mal à trouver des emplois de qualité qui paient un salaire décent. Cinquante-sept pour cent des répondants ont déclaré que leur revenu post-pandémique avait diminué. Parmi ceux qui ont déclaré avoir un emploi, environ 4 sur 10 (39 %) ont gagné moins de revenus parce qu’ils ont travaillé moins d’heures. 18% ont déclaré travailler plus d’heures mais ne pas gagner suffisamment pour remplacer leur revenu d’avant la pandémie. Notamment, les hommes étaient beaucoup plus susceptibles (23 %) que les femmes (11 %) de déclarer avoir travaillé plus d’heures; ce résultat est conforme aux rapports largement répandus sur les obstacles structurels, tels que les responsabilités parentales et de soins aux personnes âgées disproportionnées, qui continuent de retarder le retour des femmes sur le marché du travail.
Tenesha a perdu son emploi de serveur en mars 2020 car son restaurant a fermé définitivement. Elle cherche toujours du travail. L’énorme fardeau financier auquel est confronté ce groupe démographique est grave et peut-être plus profond que les obstacles auxquels sont confrontés 37,5% des adultes américains, qui, selon le Household Pulse Survey du Census Bureau, ont connu des baisses de revenus.
La surreprésentation des minorités et des femmes dans l’échantillon de SaverLife fournit un aperçu important de l’adversité prononcée à laquelle sont confrontés les propriétaires de couleur. Cette vérification du pouls en temps réel suggère que le retrait prématuré des subventions fédérales et étatiques critiques exacerberait les difficultés rencontrées par les communautés de couleur et saperait le rétablissement d’autres groupes économiquement défavorisés, y compris les femmes et les jeunes Américains.
De nombreux propriétaires n’étaient pas au courant et ont raté la fenêtre d’abstention
La loi CARES a contourné une crise épique d’instabilité du logement pour les locataires et les propriétaires. Depuis le printemps dernier, plus de 6 millions d’emprunteurs ont demandé un allégement de paiement par abstention. Bien que l’abstention ait fourni à des millions d’emprunteurs en difficulté une marge de manœuvre vitale, une part substantielle des propriétaires touchés par le COVID ont raté l’occasion de participer à un programme d’abstention.
La participation aux plans d’abstention était remarquablement faible — seulement 8 % des répondants ont déclaré avoir reçu un plan d’abstention. Ce taux est étonnamment bas étant donné le taux élevé de perturbation des revenus des répondants et la tendance à travailler plus d’heures pour suivre le rythme. Michelle, une résidente du Wisconsin, a entendu dire que l’abstention pourrait avoir des conséquences négatives à l’avenir et a choisi de ne pas présenter de demande même si elle a du mal à payer son hypothèque. Contrairement à Michelle, les emprunteurs qui ont opté pour des plans d’abstention l’ont fait par nécessité; la majorité de ceux qui ont gelé leur prêt hypothécaire (55 %) ont subi une forme de perturbation de leurs revenus. Cette conclusion est cohérente avec les études de JP Morgan et d’autres qui montrent que la plupart des emprunteurs ne se sont pas livrés à des comportements d’aléa moral opportunistes tels que l’adhésion à des plans d’abstention, même si leur situation financière n’a pas changé.
Bien qu’elle ait atteint son marché cible, la loi CARES n’a pas réussi à en protéger beaucoup. Tenesha n’était pas au courant de l’allégement de l’abstention et n’a pas postulé. Une part importante des participants interrogés (40 %) ont déclaré qu’ils n’étaient pas au courant de l’abstention comme option d’allégement hypothécaire. Près de la moitié de ces répondants (49 %) ont déclaré s’inquiéter de la forclusion. De plus, 14% des participants à l’enquête pensaient qu’ils n’étaient pas éligibles à un programme de report de paiement COVID. Parmi eux, 8 sur 10 ont déclaré gagner moins que leur revenu d’avant la pandémie, une caractéristique clé d’admissibilité au programme.
Des différences notables sont également apparues entre les groupes raciaux et ethniques. Par exemple, les propriétaires hispaniques étaient deux fois plus susceptibles que les propriétaires noirs et blancs de recevoir un plan d’abstention. Cependant, en moyenne, les Hispaniques ont déclaré ne pas être au courant des options de secours à des taux modérément plus élevés (44 %) que les Noirs (38 %) et les Blancs (40 %) qui n’étaient pas au courant des plans d’abstention.
Dès le début, Fannie Mae s’est inquiétée du fait que la familiarité avec l’allégement de l’abstention était alarmante parmi les propriétaires ayant un revenu inférieur à 50 000 $ : 56% n’étaient pas au courant des reports de paiement. Une confluence de facteurs, notamment une désinformation généralisée sur l’éligibilité, les frais, les pénalités de pointage de crédit et les obligations de remboursement forfaitaire, pourrait expliquer cette tendance frustrante. Malheureusement, ces disparités raciales transcendent l’échantillon de l’enquête : une étude corroborante de la Federal Reserve Bank de Philadelphie a révélé que les non-Blancs et les Hispaniques étaient plus susceptibles que les Blancs de citer ces préoccupations comme raisons de renoncer aux protections d’abstention. Ensemble, les preuves suggèrent que les asymétries critiques de l’information ont supprimé les taux de participation dans de nombreux coins des communautés de couleur durement touchées.
Les propriétaires craignent de plus en plus de perdre du terrain
La récession prolongée du COVID a exercé une pression croissante sur les propriétaires stressés qui ont du mal à se remettre et sont de plus en plus préoccupés par la perte de leur maison. Près d’un tiers (30 %) des personnes interrogées craignaient de perdre leur maison à cause de la saisie, et les circonstances financières individuelles étaient un facteur clé de ce sentiment. Les 40 % de propriétaires qui ont déclaré gagner moins étaient deux fois plus susceptibles d’être préoccupés par une éventuelle forclusion que les 20 % de répondants dont les conditions financières sont restées relativement stables.
Les 24 % de répondants qui ont travaillé moins d’heures étaient trois fois plus susceptibles d’être extrêmement anxieux à propos de la forclusion que ceux qui n’avaient connu pratiquement aucun changement dans leur situation d’emploi (8 %). La peur de la forclusion était particulièrement élevée chez les Hispaniques à faible revenu : plus de la moitié (54 %) de ce segment de propriétaires ont déclaré qu’ils craignaient de perdre leur maison à cause de la forclusion. Malgré les disparités raciales, les répondants blancs n’étaient guère à l’abri de cette dynamique : plus d’un tiers (37%) étaient également préoccupés par le verrouillage. De telles préoccupations n’étaient pas propres à ce segment particulier; à l’échelle nationale, Freddie Mac estime que 2 propriétaires sur 5 (41 %) sont préoccupés par leur capacité à effectuer des versements hypothécaires dans un proche avenir.
Certains ont fait valoir que la préoccupation au sujet de la forclusion est irrationnelle. Cependant, les expériences des propriétaires de SaverLife contredisent cette affirmation et rendent un fait douloureusement évident : de nombreux propriétaires ont actuellement un emploi mais ne gagnent pas assez pour maintenir leurs versements hypothécaires en plus des autres dépenses mensuelles. Selon l’indice de qualité des nouvelles embauches de l’Upjohn Institute, qui suit les salaires ajustés par profession des nouvelles recrues, les Noirs et les Hispaniques reviennent sur le marché du travail par le biais d’emplois moins bien rémunérés avec des salaires horaires moyens de 16,01 $ et 15,47 $, respectivement. Ce n’est que 32 740 $ par an, bien en deçà du salaire annuel minimum nécessaire pour payer les frais de subsistance de base, y compris une hypothèque.
Les données montrent que le travail à bas salaire et à temps partiel, et non l’irrationalité, alimente les craintes de forclusion des propriétaires en difficulté financière. La demande d’abstention de Shay n’a jamais été traitée par l’arriéré de son agent hypothécaire; elle compte sur ses allocations de chômage pour continuer à faire des versements hypothécaires. Réprimer les angoisses de Shay, et d’autres comme elle, dépendra en grande partie de sa capacité à accéder à des emplois rémunérés au-dessus des salaires de subsistance, ce qui est peu susceptible de se matérialiser avant l’expiration du moratoire sur le verrouillage.
Il est trop tôt pour débrancher : les propriétaires en difficulté ont besoin de plus de soutien, pas moins
Les effets perturbateurs extrêmes de la pandémie ont commencé à s’estomper. Bien entendu, les décideurs politiques sont impatients de normaliser l’économie, notamment en supprimant ou en réduisant les subventions telles que les allocations de chômage. Mais ce serait une erreur de poursuivre cette stratégie. Près de 40 % des travailleurs dont le revenu est inférieur à 50 000 $ ont déclaré avoir perdu leur emploi ou avoir été licenciés, selon les dernières données de l’Enquête sur la prise de décision des ménages et de l’économie (SHED).
Il existe une énorme opportunité d’éviter une crise de verrouillage si les États investissent stratégiquement le Fonds d’aide aux propriétaires 2021 (HAF) de 10 milliards de dollars. Le HAF offre aux États un large éventail d’options pour atténuer les difficultés des emprunteurs. Bien que la résolution des obligations rétrospectives (telles que les factures de services publics et d’impôt foncier en souffrance) soit un aspect essentiel de la préservation de la maison, les avantages seront probablement trop éphémères pour avoir un impact mesurable à long terme. Au lieu de cela, les États devraient donner la priorité aux options d’allègement qui rendent les paiements hypothécaires abordables, notamment en rendant le refinancement plus accessible. Les États devraient fournir aux emprunteurs en difficulté des subventions du HAF pour réduire les coûts de refinancement.
Il est important de noter que ces subventions devraient couvrir toutes les liquidités nécessaires pour ramener les taux d’intérêt à un ratio dépenses/revenus abordable ou pour garantir que les prêts de remplacement sont conformes aux superpositions prêt/valeur. De plus, les États devraient faire des investissements correspondants dans des organisations communautaires pour informer les emprunteurs touchés des options disponibles. Il est essentiel de combler les lacunes en matière d’information pour améliorer la participation aux programmes d’allègement des prêts hypothécaires. Par conséquent, les États doivent renforcer la capacité des conseillers et des navigateurs à responsabiliser les emprunteurs en difficulté et à lancer des campagnes d’information publiques ciblant les plateformes où ceux qui bénéficieraient le plus des options d’aide peuvent être informés.
HAF est un paradigme d’équité raciale exemplaire qui reconnaît la singularité de l’accession à la propriété dans la création de richesse pour les Noirs et les Hispaniques. Le HAF marque un début louable pour encourager une reprise économique inclusive, mais il est loin d’être suffisant pour répondre aux besoins des personnes sans emploi. Des millions de propriétaires à faible revenu et minoritaires restent au chômage. C’est moralement inacceptable. L’administration Biden doit prolonger le moratoire de forclusion et continuer à rendre l’abstention fédérale disponible pour les propriétaires sans emploi. Le fait de ne pas étendre ces logements compromet l’immense quantité d’équité que les familles minoritaires ont investi dans leur quête d’accession à la propriété et sape les efforts conscients pour combler l’écart de richesse raciale.
