Une partie importante de la mission de la Federal Housing Administration (FHA) est de fournir des prêts hypothécaires abordables qui favorisent à la fois la transition de la location à la propriété et créent un accès à la propriété « durable ». La FHA n’a jamais défini ce qu’elle entend par durabilité. Cependant, nous avons développé un tableau de bord en 2018 qui suit les résultats à long terme des primo-accédants (FTB) de la FHA et l’avons mis à jour à nouveau dans cet article. Les données montrent qu’entre 2011 et 2016, environ
21,8 pour cent des FTB FHA n’ont pas réussi à maintenir leur accession à la propriété.
En décembre 2009, le commissaire de la FHA, David Stevens, a décrit la mission de la FHA comme suit :
« En tant qu’organisation axée sur une mission, l’objectif de la FHA est de fournir des options d’accession à la propriété durables aux emprunteurs qualifiés. »
Cependant, au cours des quatorze années qui ont suivi, la FHA n’a jamais expliqué davantage ce qu’elle entend par accession à la propriété durable, ni proposé de mesures pour suivre ses progrès par rapport à cet objectif important.
Pour promouvoir des prêts hypothécaires abordables, la FHA fournit une assurance par défaut aux prêteurs contre toute perte de crédit. Un objectif important de la FHA est de favoriser la transition des ménages de la location à la propriété. Ce n’est qu’à ce moment-là que le ménage pourra commencer à constituer la valeur nette de sa propriété. Toutefois, le succès ultime de cette accumulation de valeur nette du logement dépend essentiellement de la durabilité de l’accession à la propriété.
L’accent mis par la FHA sur la transition de la location à la propriété se reflète dans la part très élevée des prêts hypothécaires destinés à l’achat d’un logement accordés aux primo-accédants. Nous utilisons les données du Consumer Credit Panel (CCP) de la Federal Reserve Bank de New York pour identifier un FTB comme un ménage contractant un prêt hypothécaire alors qu’il n’a jamais eu de prêt hypothécaire dans son dossier de crédit. Notre premier graphique montre la répartition annuelle des prêts hypothécaires d’achat FHA entre les FTB et les acheteurs réguliers.
La grande majorité des prêts hypothécaires d’achat de la FHA vont aux FTB
Sources : données du panel de crédit à la consommation de la Fed de New York/Equifax ; calculs des auteurs.
Remarques : FHA est la Federal Housing Administration. FTB est un premier acheteur.
De 2000 à 2022, 83 % des prêts hypothécaires d’achat de la FHA ont été accordés à des FTB. Cela se compare à 62 pour cent des FTB pour les Anciens Combattants (VA), 56 pour cent pour les entités parrainées par le gouvernement (GSE) Fannie Mae et Freddie Mac, et 57 pour cent pour tous les autres.
Comment la FHA a-t-elle réussi à cibler ses garanties de crédit sur les emprunteurs qualifiés ? La plupart des FTB FHA versent un acompte minimum de 3,5 %. Autrement dit, ils commencent leur expérience d’accession à la propriété avec très peu de valeur nette de leur logement (ou, de manière équivalente, un effet de levier très élevé – un ratio d’endettement sur fonds propres supérieur à 27). Cette situation offre peu de marge de manœuvre pour absorber une éventuelle baisse des prix de l’immobilier. Le deuxième critère de souscription le plus important pour identifier les emprunteurs qualifiés est leur cote de crédit.
La répartition annuelle des notes de crédit pour les FTB FHA est indiquée dans le tableau ci-dessous.
Une part élevée des FTB FHA ont de faibles cotes de crédit
Sources : données du panel de crédit à la consommation de la Fed de New York/Equifax ; calculs des auteurs.
Remarque : Le pointage de crédit de l’acheteur est égal au score de risque d’Equifax.
Au début des années 2000, le marché des titres privés (PLS) s’est développé et s’est disputé des parts de marché, réduisant ainsi le volume des achats de prêts hypothécaires effectués par la FHA auprès des FTB. En regardant le graphique ci-dessus, nous pouvons voir que le marché du PLS a attiré les emprunteurs relativement plus solides loin de la FHA. De 2001 à 2008, 70 % des FTB de la FHA avaient des cotes de crédit faibles (c’est-à-dire des cotes de crédit inférieures à 680). Suite à la crise financière, le profil de crédit des FTB FHA s’est amélioré. Cependant, depuis 2014, plus de la moitié des FTB FHA ont toujours des cotes de crédit inférieures à 680.
Tableau de bord de la durabilité
En 2018, nous avons proposé de définir l’accession à la propriété durable comme un FTB remboursant son hypothèque FHA et achetant une maison d’échange (soit avec une hypothèque non-FHA, soit une nouvelle hypothèque FHA) ou comme le ménage continuant à rembourser son hypothèque FHA initiale ou refinancement vers une hypothèque non-FHA. Cela laisse deux scénarios dans lesquels l’expérience d’accession à la propriété n’est pas durable : (1) le ménage fait défaut sur son prêt hypothécaire FHA, ou (2) le ménage rembourse son prêt hypothécaire FHA mais revient à la location pendant au moins trois ans.
La mise en œuvre de ce tableau de bord de durabilité comporte deux défis. Premièrement, la FHA dispose d’un programme de refinancement rationalisé qui permet aux emprunteurs de la FHA de se refinancer même si leur prêt hypothécaire FHA actuel est « sous l’eau », c’est-à-dire que le solde de l’hypothèque FHA est supérieur à la valeur actuelle de la maison. Le recours à un refinancement rationalisé permet à l’emprunteur de réduire son taux d’intérêt mais n’éteint pas le risque de crédit de la FHA envers l’emprunteur. Au lieu de cela, le risque de crédit est transféré de l’hypothèque d’achat au refinancement. De plus, un emprunteur peut rationaliser le refinancement plus d’une fois. Pour mesurer correctement le taux de défaut, nous suivons l’emprunteur plutôt que l’hypothèque en connectant tout refinancement rationalisé à l’hypothèque d’achat FTB d’origine. Un défaut sur un refinancement rationalisé est réaffecté à l’hypothèque d’achat d’origine.
Le deuxième défi consiste à identifier les cas où l’emprunteur rembourse avec succès l’hypothèque FHA mais revient à la location. Nous identifions ces cas en n’observant aucun nouveau crédit hypothécaire après la vente du logement. Nous utilisons une période de location minimale de trois ans pour éviter les cas où un ménage déménage et loue pendant une certaine période tout en décidant où acheter sa maison d’échange.
Nous présentons ci-dessous notre tableau de bord mis à jour de la durabilité de l’accession à la propriété FHA FTB, qui intègre huit années supplémentaires de données (2012-19).
La durabilité de l’accession à la propriété FHA FTB améliorée après la crise financière
Sources : données du panel de crédit à la consommation de la Fed de New York/Equifax ; calculs des auteurs.
Notes : Les cinq catégories de résultats incluent ceux qui ne remboursent pas leur prêt FHA, ceux qui remboursent leur maison d’origine mais qui passent à nouveau à la location, ceux qui continuent avec leur prêt FHA initial, ceux qui déménagent et dépendent toujours d’un prêt hypothécaire assuré par la FHA. , et ceux qui refinancent ou déménagent dans une maison avec un prêt hypothécaire non assuré par la FHA. Les années correspondent à celles où les hypothèques sont émises.
La durabilité a décliné à mesure que nous approchions de la crise financière et de la crise immobilière. En 2006, moins de la moitié des FTB FHA étaient en mesure de devenir propriétaires. La bonne nouvelle est qu’il s’agissait de la plus petite cohorte en termes de total de prêts hypothécaires d’achat FHA FTB. La durabilité a continué de s’améliorer après 2006 et s’est stabilisée autour de 70 pour cent en 2010. De 2011 à 2016, la durabilité FHA FTB est restée autour de 75 pour cent. Un suivi plus approfondi des données est nécessaire pour procéder à une évaluation ferme de la durabilité des cohortes les plus récentes à partir de 2017.
L’amélioration du taux de viabilité des FTB FHA était principalement due à une baisse du taux de défaut de 32 pour cent en 2006 à 3,4 pour cent en 2016. Cependant, la part des FTB FHA retournant à la location est restée autour de 20 pour cent de 2007 à 2016.
La mise à jour du tableau de bord montre que la FHA a amélioré sa durabilité FTB suite à la reprise du marché immobilier après la crise financière. Cependant, de 2011 à 2016, environ 21,8 % des FTB FHA n’ont pas réussi à maintenir leur accession à la propriété initiale et ont perdu la possibilité d’accumuler la valeur nette de leur logement.
Donghoon Lee est conseiller en recherche économique pour les études sur le comportement des consommateurs au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.
Joseph Tracy est chercheur principal non-résident à l’American Enterprise Institute.
Comment citer cet article :
Donghoon Lee et Joseph Tracy, « Durabilité de l’accession à la propriété pour les premiers acheteurs de la FHA : une mise à jour », Banque de Réserve fédérale de New York Économie de Liberty Street30 novembre 2023, https://libertystreetnomics.newyorkfed.org/2023/11/fha-first-time-buyer-homeownership-sustainability-an-update/.
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