Par Alfred Kammer, Andrea Schaechter et Andreas Tudyka
Déjà avant la pandémie, de nombreux employés de magasins ou de restaurants vivant dans une grande ville d’Europe devaient consacrer plus de la moitié des revenus de leur ménage au loyer. Pendant la pandémie, nombre d’entre eux ont vu leurs revenus baisser, augmentant ainsi leur part des revenus locatifs. Étant donné que les jeunes locataires à faible revenu ont tendance à travailler plus fréquemment dans des secteurs à forte intensité de contacts ou à occuper des emplois précaires, des politiques gouvernementales sont nécessaires pour s’assurer que ces ménages ne soient pas laissés pour compte alors que les économies se remettent de la crise du COVID-19.
Au cours de la dernière décennie, le logement locatif est devenu moins abordable dans de nombreuses économies européennes.
Des tendances inquiétantes
Au cours de la dernière décennie, le logement locatif est devenu moins abordable dans de nombreuses économies européennes. Dans notre étude récente sur 17 économies européennes avancées, un ménage locataire typique a consacré environ 25% de ses revenus au loyer en 2018, tandis qu’une jeune famille a payé près d’un tiers de ses revenus à la location. Pour un ménage dans les 20 pour cent les plus bas de la distribution des revenus, la part du revenu nécessaire pour le loyer était beaucoup plus élevée, à 40 pour cent.
Ce nombre – 40 pour cent – est généralement le seuil pour qu’un ménage soit considéré comme surchargé par les paiements de loyer. Il est choquant que dans près des trois quarts des pays analysés, environ la moitié ou plus des locataires à faible revenu aient été surchargés en 2018. Les taux étaient particulièrement élevés chez les 16-29 ans et dans les grandes villes. En 2013-2018, dans certaines capitales, les augmentations des prix de location ont dépassé la croissance des loyers au niveau des pays de plusieurs fois, par exemple à Lisbonne, Dublin, Madrid, Reykjavik, Stockholm et la ville de Luxembourg.
Contrairement aux locataires, les coûts de logement pour les propriétaires ont chuté depuis 2014. Un locataire dépense généralement plus d’une fois et demie ce qu’un propriétaire dépense pour se loger en proportion du revenu disponible. Et cet écart s’est creusé entre 2011-2013 et 2016-2018, en particulier pour les plus pauvres – ceux qui se situent dans les 20% inférieurs de la répartition des revenus – d’environ 4 points de pourcentage. Ceci est indiqué par les barres vertes dans le graphique. Cela signifie que si les propriétaires ont généralement bénéficié directement des faibles taux d’intérêt au cours de cette période, les locataires n’en ont pas profité.
Raisons de l’augmentation des pressions sur l’abordabilité des loyers
Notre analyse révèle que la hausse de la production économique ne s’est pas traduite par des gains de revenu disponible qui compensaient suffisamment la hausse des coûts de location, en particulier pour les ménages à faible revenu. En outre, une urbanisation accrue, une transformation structurelle vers des emplois hautement qualifiés dans les services et une incidence plus élevée du tourisme ont accru les pressions sur l’accessibilité financière pour les locataires, en particulier ceux à faible revenu. En d’autres termes, les ménages les plus pauvres n’ont pas été en mesure de récolter une grande partie des avantages de leurs économies changeantes et en croissance.
La pandémie aggrave probablement les choses
De nombreuses personnes qui louent sont particulièrement vulnérables à la crise du COVID-19 car elles travaillent plus fréquemment dans des industries à forte intensité de contacts, sont aux premiers stades de leur carrière avec peu de sécurité d’emploi et ont généralement moins accès au télétravail. On s’attend à ce que leurs revenus mettent plusieurs années à se redresser, et un retour à la normale prendra probablement plus de temps pour ceux qui ont besoin de faire la transition vers de nouveaux secteurs.
Une baisse des coûts de location compenserait en partie ces pertes de revenus, mais jusqu’à présent, des réductions de loyer ont été observées principalement dans certains points chauds touristiques et principalement pour les propriétés haut de gamme. De plus, il est très incertain de l’ampleur et de la durée des changements de comportement susceptibles de modérer les coûts de location. En conséquence, les tendances de divergence et d’inégalités économiques qui étaient déjà en place avant la pandémie vont probablement s’intensifier.
Politiques visant à rendre le logement locatif plus abordable
Il est difficile de s’attaquer à l’abordabilité des loyers car les politiques de logement sont complexes. Ils visent souvent plusieurs objectifs, parmi lesquels l’abordabilité, des réglementations bien équilibrées entre propriétaires et locataires et l’égalité d’accès aux opportunités ne sont que quelques aspects.
En général, des politiques efficaces devraient inclure des efforts qui améliorent les opportunités de revenus à long terme pour les ménages à faible revenu et les jeunes, afin qu’ils bénéficient de la transformation structurelle de l’économie.
L’outil politique immédiat le plus puissant consiste à augmenter les niveaux et la couverture des allocations de logement transférables, qui peuvent être utilisées de manière flexible dans tous les lieux. Cette mesure se prête à un déploiement rapide et à un ciblage efficace. Il fournirait un soutien pendant la reprise et au-delà, et réduirait les dépenses de location des familles à faible revenu partout sur le marché privé.
Les gouvernements devraient également lancer des initiatives qui augmentent l’offre de logements abordables afin d’atténuer les pressions de la demande de manière plus permanente. En particulier, les gouvernements pourraient investir davantage dans les logements sociaux locatifs – des logements fournis à des loyers subventionnés – en particulier là où le stock est en baisse et est bas. Ils pourraient également ajuster les incitations financières, par exemple en taxant les propriétés vacantes et en déplaçant certaines subventions au logement de celles qui favorisent les propriétaires à revenu élevé vers des investissements privés dans le développement de logements locatifs.
Dans l’Union européenne, le financement du paquet Next Generation EU offre la possibilité de faire des investissements dans le logement social et les infrastructures publiques une partie intégrante de la stratégie de relance en cas de pandémie. Un plus grand investissement dans le logement favoriserait une croissance inclusive en créant des emplois, en offrant des logements locatifs plus abordables et en facilitant l’accès à des emplois dans tous les endroits.
On s’attend à ce que la pandémie aggrave l’accessibilité des logements locatifs et les inégalités qui étaient déjà présentes avant que le COVID-19 ne frappe l’Europe. Les gouvernements doivent intensifier leurs efforts de toute urgence pour éviter que les locataires à faible revenu et les jeunes ne soient davantage laissés pour compte.
Ce blog s’inspire d’un article commun de Khalid Elfayoumi, Izabela Karpowicz, Jenny Lee, Marina Marinkov, Aiko Mineshima, Jorge Salas, Andreas Tudyka et Andrea Schaechter.
