Les gens choisissent où vivre en fonction de quelques facteurs sous-jacents : la proximité de l’endroit où ils travaillentpréféré Agréments comme la qualité ou le climat de l’école, et les liens avec réseaux sociaux de la famille et des amis. Mais la pandémie a peut-être fondamentalement modifié certains de ces facteurs, en relâchant la nécessité de vivre à une distance quotidienne des lieux de travail et en augmentant la préférence pour les maisons plus grandes pour permettre le télétravail. Selon en vigueur médias récitsla pandémie a « suralimenté » les taux de suburbanisation et ont même accéléré la mort des villes américaines.
Les constructeurs de maisons ont réagi à cette évolution de la demande en 2020 en augmentant construction maison unifamiliale dans les zones à faible densité, telles que les petites banlieues métropolitaines et les petites villes. Le taille moyenne des maisons unifamiliales neuves a également augmenté en 2021, après une période de baisse entre 2016 et 2020.
Pourtant, il existe encore une incertitude généralisée quant à ce qui se passe réellement pendant la pandémie et à notre avenir post-pandémique. Un constat est clair : les territoires restent très complexes. Et quels que soient les changements à court terme qui se produisent, les planificateurs et autres dirigeants régionaux ne peuvent pas perdre de vue les besoins à long terme : augmenter l’offre de logements plus petits et à prix modéré dans des modèles de développement compacts et respectueux du climat. Les dirigeants ne peuvent pas simplement planifier pour le moment actuel ; ils doivent planifier un avenir plus résilient.
La pandémie a-t-elle stimulé la demande de vie en banlieue ou a-t-elle simplement poursuivi les tendances à long terme ?
L’examen des données sur les changements démographiques au niveau des comtés au cours de la première année de la pandémie montre des signes de fuite des villes les plus denses et les plus chères et grandes régions métropolitaines. Mais cela continue en grande partie les tendances pré-pandémiques. Entre le 1er juillet 2020 et le 1er juillet 2021, de nombreux comtés urbains centraux (ceux qui abritent la plus grande ville d’une zone métropolitaine) ont continué de subir des pertes de population plus importantes que leurs comtés de banlieue voisins.
Pour illustrer cela, la figure 1 montre l’évolution de la population dans trois paires de comtés urbains et suburbains : comté de New York (Manhattan) et comté de Nassau (banlieue de Long Island) ; le comté de Wayne dans le Michigan (qui abrite Detroit) et le comté de banlieue d’Oakland ; et le comté de Dallas au Texas et le comté de Collin en banlieue. Dans les trois cas, les comtés urbains centraux ont perdu de la population plus rapidement entre 2020 et 2021 que leurs comtés suburbains voisins.
Mais une croissance démographique plus rapide – ou un déclin démographique plus faible – dans les comtés de banlieue pendant la pandémie n’est pas nouvelle.
Comme le montre la figure 2, les comtés qui ont connu une croissance démographique plus élevée de 2010 à 2020 ont également connu une croissance plus importante (ou au moins des pertes de population plus faibles) de 2020 à 2021. Le comté de banlieue de Collin a largement dépassé la croissance du comté de Dallas (et en fait, la plupart des grands comtés américains) durant la période 2010 à 2020. La valeur aberrante évidente est le comté de New York (Manhattan), qui a subi d’énormes pertes de population au cours de la première année de la pandémie, après avoir augmenté au cours de la seconde moitié de la décennie précédente. Ce n’est pas un hasard si New York figure également parmi les marchés immobiliers les plus chers des États-Unis et a un grand nombre d’emplois cela peut se faire à distance.
À noter également : bien que la pandémie ait peut-être encouragé certaines personnes à fuir les marchés du logement coûteux, elle ne semble pas attirer les résidents vers les zones urbaines à faible coût qui ont connu un déclin démographique à long terme, comme Detroit. Ceci est cohérent avec rechercher montrant que les équipements urbains tels que les restaurants, les musées et les lieux de divertissement sont des facteurs importants pour attirer et retenir les résidents.
Mais il est plus probable qu’improbable que ces tendances récentes ne représentent qu’un accident temporaire, il est donc important de les contextualiser comme des prolongements de tendances à plus long terme. Données de changement d’adresse du service postal américain spectacles que bien qu’il y ait eu des pics liés à la pandémie en mars, avril et décembre 2020 concentrés parmi les déménagements individuels et temporaires, à la mi-2021, ces tendances se sont normalisées là où elles se trouvaient avant la pandémie. Et les données de Rapport national sur les loyers de la liste des appartements montre que si les augmentations des prix des loyers ont chuté de mars à décembre 2020, la croissance des prix des loyers depuis janvier 2021 a grimpé de 17,8 % et, en avril 2021, avait pleinement rebondi sur presque tous les marchés urbains, suburbains et exurbains – au moins égale à celle d’avant Niveaux de Covid, sinon plus haut.
Ces premiers indicateurs suggèrent que la pandémie a provoqué des perturbations massives à court terme, principalement en raison de sa nature soudaine et de l’incapacité des dirigeants régionaux à répondre à des changements aussi importants de la demande de logements. En raison de inflexible nature de nôtre plans d’occupation des sols– en particulier dans les villes et les banlieues intérieures – nous avons construit des maisons aux mauvais endroits et de la mauvaise manière. Alors que la demande de maisons plus grandes augmentait, nous avons vu les planificateurs concentrer la construction dans les endroits où ils peuvent construire le plus rapidement (périphérie) sans donner la priorité au commerce de détail, à la densité et à la proximité dans la conception du quartier.
Les employeurs, les travailleurs, les chercheurs et les décideurs politiques ne savent pas encore si le modèle étendu de télétravail/bureau hybride durera et pour combien de travailleurs. Cette incertitude décourage également les investissements à long terme, tels que la mise à jour des plans d’aménagement du territoire et la construction d’infrastructures.
Leçons pour les décideurs : gardez à l’esprit les objectifs à long terme et augmentez la flexibilité à court terme
Que la réaction à la pandémie soit un échec à court terme ou un schéma à plus long terme, elle n’a pas réduit notre besoin collectif d’une plus grande résilience, soutenant notre capacité à vivre dans des communautés sûres, abordables et respectueuses du climat. Cela signifie avoir des logements plus petits et plus abordablesqui permet aux travailleurs de tous les niveaux de revenus de vivre à proximité des emplois et des commodités. Cela signifie également avoir plus sûr, plus fiable et plus abordable moyens de transport. Et cela signifie lutter pour réduction des émissions de gaz à effet de serre et plus grande certitude climatique et adaptation.
Les dirigeants régionaux ne devraient pas réagir de manière excessive aux gros titres à court terme sur une supposée banlieue « ruée vers l’or ». Ils doivent prendre du recul et reconnaître l’incertitude et la complexité qui les entourent, y compris la nécessité de mieux analyser et évaluer les préoccupations changeantes de leur région. Il est difficile de poursuivre ce type d’approche, car les signaux sont contradictoires dans différentes parties du pays et les impacts à long terme de la pandémie ne sont pas encore connus.
À la lumière de ces inconnues, la planification post-pandémique devrait se concentrer sur l’intégration de plus de flexibilité et de meilleures pratiques dans nos plans d’utilisation des terres pour nous préparer à la fois aux futurs pics potentiels de la demande de logements et à la tendance générale à long terme d’augmentation de la croissance de la population suburbaine et exurbaine. . Cela signifie intégrer rénovations suburbaines et urbanisation dans la planification suburbaine, qui comprend plus plusieurs familles logement à proximité des transports en commun, usage mixte centres-villes, et investir dans le transport en commun de banlieue aux centres d’emploi pour promouvoir un développement équitable, à plus haute densité et axé sur le transport en commun. Le Quartier Mosaïque dans le comté de Fairfax, en Virginie, en est un exemple : un projet de rénovation de banlieue de 10 ans qui a remplacé des zones commerciales à usage unique par des centres à plus forte densité, à usage mixte et axés sur le transport en commun.
En fin de compte, même si les tendances liées à la pandémie se poursuivent, incorporer plus de flexibilité et les meilleures pratiques dans notre planification de l’utilisation des terres est un must pour les planificateurs et autres dirigeants régionaux pour naviguer dans notre avenir post-pandémique.
