- Le marché du logement, bien que solide, est entravé par une offre limitée.
- L’abordabilité des maisons devrait être mise à l’épreuve par la hausse des taux d’intérêt.
- Les constructeurs continuent d’être limités par l’offre limitée de matériaux et leurs coûts croissants.
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Le marché immobilier du printemps n’est peut-être pas aussi chaud qu’il y a un an, mais il reste très compétitif. L’un des moteurs les plus importants est l’adaptation continue des modèles de travail aux environnements hybrides et distants. Cette tendance a modifié les préférences d’achat des propriétaires, nombre d’entre eux privilégiant l’espace à la proximité du bureau. En outre, des fondamentaux solides du marché, tels qu’une démographie favorable et des taux d’intérêt bas, ont encore exacerbé la forte augmentation de la demande de logements et témoignent de sa résistance.
Un autre catalyseur important est la poussée de la génération du millénaire vers l’accession à la propriété. Selon la National Association of Realtors, l’âge médian d’un acheteur d’une première maison est de 33 ans, le plus élevé jamais enregistré. La génération Y, actuellement âgée de 26 à 41 ans et représentant près d’un quart de la population américaine, représentait 37 % du total des achats de maisons (tant unifamiliales que copropriétés), la part la plus élevée d’acheteurs parmi les générations, selon les données mi-2021 de marché immobilier en ligne Zillow. Bien qu’ils soient le plus grand groupe d’acheteurs en Amérique, de nombreux milléniaux se retrouvent hors de prix sur leurs marchés locaux en raison d’un inventaire limité. L’indice d’accessibilité au logement du NAR est tombé à 151 au troisième trimestre 2021 contre 168 un an plus tôt, l’indice des primo-accédants atteignant 99, contre 111. Une valeur de 100 signifie qu’une famille avec le revenu médian national a exactement assez revenu pour être admissible à une hypothèque sur une maison à prix moyen ; tout ce qui est inférieur à 100 signifie qu’ils sont moins en mesure de s’offrir le logement médian.
La hausse des taux de prêt est un autre défi pour l’accessibilité des logements, la Réserve fédérale devant instituer trois augmentations de taux en 2022. Même si Freddie Mac a signalé que les taux hypothécaires fixes sur 30 ans ont récemment augmenté à plus de 3 %, ils restent globalement proches de leurs plus bas niveaux historiques. . Cependant, la hausse attendue du coût du capital avec l’entrée en vigueur des hausses des taux d’intérêt de la banque centrale, combinée au stock extrêmement bas de logements disponibles, pourrait décourager les acheteurs d’entrer sur le marché, surtout si les prix restent élevés.
Malgré ces vents contraires, le logement a encore de la place pour la croissance. Michael Murray, directeur de l’exploitation chez le constructeur de maisons DR Horton, a déclaré lors de l’appel aux résultats du quatrième trimestre de la société en novembre : « Je pense qu’il est assez clair que le marché n’est pas aussi chaud en ce moment qu’il l’était au printemps, mais nous ‘ Nous constatons toujours une très forte demande et les maisons que nous mettons en vente sont toujours assez bien absorbées, avec des niveaux historiquement bas d’incitations en place.
Défis d’approvisionnement
Les constructeurs, quant à eux, sont confrontés à des défis du côté de l’offre qui limitent leur capacité à augmenter les niveaux déprimés des stocks de maisons. Le développement de nouvelles variantes pandémiques, ainsi que les incendies de forêt sur la côte ouest, au Colorado et en Colombie-Britannique, ainsi que les inondations en Colombie-Britannique, ont posé des défis importants à des chaînes d’approvisionnement déjà fragiles. Les matériaux, notamment le bois, restent rares et les prix sont volatils ; le coût du bois a repris sa trajectoire ascendante, les contrats à terme sur le bois atteignant 1 133 $ par millier de pieds-planche au 4 janvier, soit presque le triple de leur prix en août 2021. Une étude récente de la National Association of Home Builders a estimé que le coût plus élevé du bois a ajouté 18 600 $ au prix d’une maison unifamiliale neuve et 7 300 $ à une maison multifamiliale neuve, en moyenne. La volatilité accrue des prix continuera d’avoir une incidence sur l’abordabilité.
En outre, les tendances récentes telles que la prolifération des flippers en ligne connus sous le nom d’iBuyers et l’entrée des constructeurs de maisons sur le marché de la construction unifamiliale pour la location limitent également l’offre de maisons.
Les iBuyers, qui utilisent la technologie pour simplifier le processus de vente à domicile, ont considérablement augmenté au cours de la dernière année. Ils achètent des maisons directement auprès du vendeur, éliminant ainsi le besoin d’un agent, effectuent des réparations légères puis revendent. Une étude récente de Bloomberg a révélé que 2 maisons sur 10 vendues par iBuyers sont vendues à des investisseurs et ne sont jamais répertoriées, ce qui limite davantage l’inventaire disponible et exclut les clients de détail du marché concurrentiel du logement.
Un marché de la construction à la location en pleine croissance
Le marché de la construction unifamiliale pour la location a également attiré des intérêts et des investissements en capital importants. Alors que l’accession à la propriété aux États-Unis devrait diminuer par rapport aux 66% actuels, les constructeurs cherchent à offrir plus d’options à ceux qui ne sont pas prêts à acheter.
DR Horton et le constructeur de maisons rival Lennar ont récemment étendu leurs activités de construction à la location et prévoient de continuer à développer les options unifamiliales et multifamiliales en 2022. Lors de son récent appel aux résultats, DR Horton a indiqué qu’il prévoyait d’augmenter les plateformes de location de plus de 1 $. milliards de dollars au cours de l’exercice 2022 et positionne le segment comme un important contributeur aux revenus à l’avenir. Des investissements plus élevés dans les opérations de construction-location peuvent aider les constructeurs de maisons à diversifier leurs activités et à atténuer les risques.
En l’absence de plus de variantes de coronavirus ou d’autres catastrophes naturelles, les problèmes de chaîne d’approvisionnement devraient s’atténuer au cours des prochains mois, apportant un soulagement indispensable aux constructeurs. D’ici là, les constructeurs doivent continuer à prévoir les pénuries et les retards. Certaines stratégies peuvent limiter leur exposition aux pénuries de matériaux et à la volatilité des prix en cours, notamment :
- Intégrer des clauses de révision des prix dans leurs contrats de vente. Cela donne aux constructeurs un levier pour répercuter les hausses de prix des matériaux volatils sur leurs clients.
- Précommander du bois et d’autres matériaux pour garantir les prix et la disponibilité. Bien que cela puisse être une tactique efficace pour bloquer les prix, les constructeurs doivent également tenir compte des frais de stockage et d’assurance dans leurs coûts totaux.
- Obtenir des garanties de prix auprès des fournisseurs pour éviter la hausse des coûts. Bien que cette stratégie ne puisse pas être déployée par les petits constructeurs ayant moins de pouvoir d’achat, l’obtention de garanties de prix auprès des fournisseurs, même si ce n’est que pour une courte période, peut aider à réduire le risque du constructeur.
La vente à emporter
Bien que le marché du logement en 2022 ne connaisse pas la croissance record enregistrée en 2021, le boom du logement est loin d’être terminé et les constructeurs doivent être prêts à capitaliser sur les rendements et à faire la grève pendant que le fer est chaud.
