Le grand boom du refinancement hypothécaire pandémique

Andrew Haughwout, Donghoon Lee, Daniel Mangrum, Joelle Scally et Wilbert van der Klaauw

Le solde total de la dette a augmenté de 148 milliards de dollars au premier trimestre de 2023, une augmentation modeste après la croissance record de 2022. Les prêts hypothécaires, la plus grande forme d’endettement des ménages, n’ont augmenté que de 121 milliards de dollars, selon le dernier Rapport trimestriel sur l’endettement et le crédit des ménages du Center for Microeconomic Data de la Fed de New York. L’augmentation a été tempérée par une forte réduction à la fois des achats et des refinancements de prêts hypothécaires. Le boom pandémique du montage des achats a été alimenté par de nombreux facteurs – des taux hypothécaires bas, des bilans solides pour les ménages et une demande accrue de logements. Les propriétaires qui ont refinancé en 2020 et 2021 ont bénéficié de taux d’intérêt historiquement bas et bénéficieront de faibles coûts de financement pour les décennies à venir. Ces emprunteurs de « refinancement de taux » ont réduit leurs mensualités hypothécaires, améliorant ainsi leur trésorerie, tandis que d’autres emprunteurs de « cash-out » ont extrait des fonds propres de leurs actifs immobiliers, rendant ainsi plus de liquidités disponibles pour la consommation. Ici, nous explorons le boom du refi de 2020-21 – qui a refinancé, qui a retiré de l’argent et combien de consommation potentielle supporte ces transactions. Dans cette analyse, ainsi que Rapport trimestrielnous utilisons notre Consumer Credit Panel (CCP), qui est basé sur les rapports de solvabilité anonymisés d’Equifax.

Le boom du refinancement

Dans le graphique ci-dessous, nous ventilons le volume des montages hypothécaires en prêts hypothécaires d’achat et de refinancement. Le boom du refinancement COVID, que nous observons du deuxième trimestre 2020 au quatrième trimestre 2021, a été stimulé par une baisse des taux d’intérêt hypothécaires de près de 200 points de base de novembre 2018 à novembre 2020. Le boom du refinancement de 2003 a également été stimulé par une baisse d’environ 200 points de base, comme ce fut le mini-boom de 2013. Mais il y a au moins trois caractéristiques qui distinguent le boom récent du refinancement des précédents. Premièrement, au cours des années de pandémie 2020-21, les taux d’intérêt étaient historiquement bas; de nombreux propriétaires ont profité de ces faibles taux en extrayant des capitaux propres, en réduisant les mensualités ou en raccourcissant les durées. Deuxièmement, le rebond des taux d’intérêt hypothécaires, après avoir atteint ce creux, a été historiquement prononcé. Cela a mis un terme rapide à la flambée des refinancements. Enfin, la valeur nette du logement était à un niveau record avant la pandémie, et lorsque les prix des maisons ont continué d’augmenter, de nombreux emprunteurs avaient la valeur nette du logement à exploiter.

Environ un tiers des soldes hypothécaires en cours ont été refinancés au cours des sept trimestres du boom du refi, et 17 % supplémentaires des prêts hypothécaires en cours ont été renouvelés par la vente de maisons pendant une période de forte demande de logements. Ensuite, les taux ont augmenté de 400 points de base, passant d’un taux contractuel historiquement bas de 2,68% sur les prêts hypothécaires à 30 ans en décembre 2020 à 6,90% en octobre 2022, une oscillation d’une amplitude jamais vue depuis le début des années 1980, selon le marché hypothécaire primaire de Freddie Mac. Enquête. Au premier trimestre de 2023, les incitations au refinancement étaient plus difficiles à trouver et le taux de refinancement a chuté près d’un creux historique, illustré par la ligne rouge dans le graphique ci-dessous.

Réduction des demandes de prêts hypothécaires

Encaissement ou flux de trésorerie ?

Dans le graphique ci-dessous, nous décrivons la valeur monétaire de l’extraction d’actions nominales au fil du temps. Entre le deuxième trimestre de 2020 et le quatrième trimestre de 2021, nous estimons que 430 milliards de dollars de capitaux propres ont été extraits à l’aide de refinancements hypothécaires, comme indiqué dans le graphique ci-dessous. Le rythme d’extraction d’actions s’est arrêté brutalement lorsque les taux hypothécaires ont commencé à grimper et les volumes trimestriels d’extraction d’actions ont été proches de leurs plus bas historiques au premier trimestre de 2023, en particulier en pourcentage du revenu personnel disponible, comme le montre la ligne rouge ci-dessous. Cette ligne montre également que si la récente reprise des retraits est perceptible, en tant que part des revenus, elle n’est pas aussi importante que le boom du refi de 2002-05.

Extraction de la valeur nette d’une maison pendant le boom du refi pandémique

Environ 14 millions de prêts hypothécaires ont été refinancés au cours des sept trimestres, 64 % des refinancements étant des « refinancements de taux », que nous classons ici comme ceux dont le solde augmente de moins de 5 % du montant de l’emprunt. Pour les refinanceurs de taux, le paiement mensuel moyen a chuté de 220 $. Pour les refinanceurs d’encaissement, le montant moyen encaissé était de 82 000 $ et le paiement mensuel moyen a augmenté de 150 $.

Qui a refinancé ?

Nous examinons ensuite certaines caractéristiques clés des prêts hypothécaires qui ont été refinancés pendant la pandémie.

Nous considérons d’abord l’âge du prêt et le solde de l’encours des prêts hypothécaires. Les hypothèques anciennes, celles créées avant 2010, étaient les moins susceptibles d’être refinancées. En fait, moins de 9 % des prêts hypothécaires contractés avant 2010 et encore en cours de remboursement en 2020 ont été refinancés. Environ 17 % des prêts hypothécaires contractés entre 2010 et 2014 ont été refinancés. En revanche, près du tiers des crédits immobiliers des millésimes 2015 et suivants ont été refinancés au cours des trimestres concernés.

Nous nous attendons à une corrélation entre les soldes restants des prêts hypothécaires et la propension à refinancer. Il serait plus judicieux de refinancer si le solde est plus élevé puisque le gain du refinancement est proportionnel au solde refinancé. C’est d’ailleurs ce que nous illustrons dans le graphique ci-dessous. Moins de 10 % des prêts hypothécaires dont le solde était inférieur à 100 000 $ en cours au premier trimestre de 2020 ont été refinancés par la suite, contre près de la moitié des prêts hypothécaires dont le solde se situe entre 400 000 $ et 500 000 $. Fait intéressant, la propension commence à décliner après 500 000 $.

Les prêts hypothécaires à faible solde étaient moins susceptibles d’être refinancés

En ce qui concerne le type d’investisseur des prêts hypothécaires, nous constatons que 25 % des prêts hypothécaires GSE ont été refinancés, une part identique entre Fannie Mae et Freddie Mac. Cette similitude n’est peut-être pas surprenante compte tenu de la substitution potentielle d’affectation entre les GSE. Les emprunteurs de la FHA étaient moins susceptibles de refinancer à 22 %, malgré la disponibilité du programme de « refinancement rationalisé » de la FHA. Les prêts hypothécaires VA étaient les plus susceptibles de refinancer. Environ 38 % des comptes hypothécaires VA qui étaient en cours au premier trimestre de 2020 ont été refinancés à la fin de 2021. Le pourcentage de soldes agrégés refinancés est plus élevé, car les prêts hypothécaires à solde plus élevé sont plus susceptibles d’être refinancés, comme indiqué ci-dessus. Environ 35 % des soldes des prêts hypothécaires GSE, 29 % des prêts hypothécaires FHA, 46 % des prêts hypothécaires VA et 29 % des autres types ont été refinancés au cours de cette période.

Conclusion

Au final, quatorze millions de prêts hypothécaires ont été refinancés pendant le boom du refinancement COVID, et ces refinancements auront des effets sur le marché hypothécaire pour les années à venir. De nombreux emprunteurs qui se sont refinancés pendant le boom ont amélioré soit leur trésorerie, grâce à une réduction des paiements sur leurs propriétés existantes, soit leur liquidité en extrayant des fonds propres de ces propriétés. Environ cinq millions d’emprunteurs ont extrait un total de 430 milliards de dollars de capitaux propres de leur refinancement. Pendant ce temps, neuf millions de personnes ont refinancé leurs prêts sans extraction de fonds propres et réduit leurs mensualités, ce qui a entraîné une réduction globale de 24 milliards de dollars par an de leurs frais de logement annuels. La fin de la dernière période de taux d’intérêt exceptionnellement bas laisse les propriétaires quelque peu découragés de vendre ou de changer de propriété : les propriétaires qui cherchent maintenant à déménager seront confrontés à des coûts d’emprunt accrus et à des prix plus élevés, les prix actuels des maisons étant supérieurs de plus de 36 % à ce qu’ils étaient avant. -pandémie. L’amélioration des flux de trésorerie générée par le récent boom du refinancement apportera potentiellement un soutien important à la consommation future.

Données du graphique

Andrew F. Haughwout est directeur de la recherche sur les ménages et les politiques publiques au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Donghoon Lee est conseiller en recherche économique pour les études sur le comportement des consommateurs au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Daniel Mangrum est économiste de recherche dans les études sur la croissance équitable au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Joelle Scally est stratège principale des données au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Wilbert van der Klaauw est conseiller en recherche économique pour la recherche sur les ménages et les politiques publiques au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Comment citer cet article :
Andrew Haughwout, Donghoon Lee, Daniel Mangrum, Joelle Scally et Wilbert van der Klaauw, « The Great Pandemic Mortgage Refinance Boom », Federal Reserve Bank of New York Économie de Liberty Street15 mai 2023, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2023/05/the-great-pandemic-mortgage-refinance-boom/.