Les premiers acheteurs n’ont pas entraîné une forte appréciation du prix des maisons en 2021

Donghoon Lee et Joseph S. Tracy

En mai 2022, Sam Khater – économiste en chef de Freddie Mac – a fait valoir qu’une augmentation des primo-accédants avait été un moteur important du marché du logement l’année précédente. En revanche, en utilisant les données du New York Fed Consumer Credit Panel, nous constatons que la part des achats de logements par les primo-accédants a diminué en 2021. Cela suggère que d’autres facteurs ont joué un rôle important dans l’augmentation rapide des prix des logements en 2021.

L’activité des premiers acheteurs (FTB) affecte l’offre nette de logements occupés par leur propriétaire sur le marché, car un FTB achète une maison mais ne vend pas de maison, contrairement à un acheteur récurrent, qui achète et vend à la fois une maison. La définition officielle d’un FTB est un ménage qui contracte un crédit immobilier pour acheter un logement et qui n’est plus propriétaire depuis trois ans. Cela surestime la part réelle de FTB (en moyenne d’environ 15 points de pourcentage depuis 2002) en incluant les anciens propriétaires qui louaient depuis au moins trois ans avant leur achat actuel. Cependant, la définition officielle d’un FTB est appropriée pour examiner les locataires en transition vers la propriété et leur effet sur l’offre nette de logements.

Nous utilisons les données du New York Fed Consumer Credit Panel (CCP) pour identifier les FTB en utilisant la définition officielle. Le CCP est construit à partir d’un échantillon aléatoire représentatif à l’échelle nationale de données anonymisées de rapports de solvabilité d’Equifax couvrant 5 % des dossiers de crédit des ménages. L’ensemble de données permet aux utilisateurs de suivre un ménage donné dans le temps. Pour tout ménage qui obtient un prêt hypothécaire, nous pouvons déterminer si le ménage a eu un prêt hypothécaire au cours des trois dernières années. Il est important de noter que les données du PCC ne reflètent pas les achats entièrement en espèces. Nous supposons que les FTB financent toujours les achats immobiliers avec une hypothèque.

Il y a eu une augmentation du volume des prêts hypothécaires FTB entre 2020 et 2021. Comme le montre le graphique ci-dessous, cette augmentation a été tirée par les FTB qui ont contracté des prêts hypothécaires garantis par les GSE.

Hausse des achats FTB en 2021 concentrés sur les prêts hypothécaires GSE

L’extrapolation de l’activité FTB GSE 2021 à l’ensemble du marché soutiendrait l’opinion de Khater d’une augmentation significative de l’activité FTB globale. Dans l’ensemble, cependant, la hausse de l’activité FTB en 2021 reflète une tendance qui a commencé en 2011. Pour mieux évaluer l’impact des FTB, nous normalisons le nombre de prêts hypothécaires FTB par une mesure des ventes de maisons.

Notre première mesure de la part FTB utilise les maisons achetées avec une hypothèque comme dénominateur. La part FTB est le nombre d’hypothèques souscrites par les FTB chaque année divisé par le nombre total d’hypothèques d’achat contractées cette année-là. Le graphique ci-dessous montre la part FTB de 2002 à 2021.

Part FTB du total des prêts hypothécaires d’achat au fil du temps

La part des prêts hypothécaires d’achat par les FTB selon la définition officielle est relativement stable depuis 2014. Cette part a légèrement diminué entre 2020 et 2021 (de 61,4 % à 60,6 %). Compte tenu du comportement de cette part de FTB, il ne semble pas probable que les FTB aient contribué de manière importante aux augmentations rapides des prix des logements observées en 2021.

Cependant, l’impact des FTB sur l’offre nette de logements sur le marché et les prix des logements sera plus étroitement lié à la part des FTB par rapport à total les achats de maisons, et pas seulement les achats financés au moyen d’un prêt hypothécaire. Pour recalculer notre part FTB afin de refléter le total des achats, nous utilisons les données de Redfin sur la fraction des achats de maisons par des « acheteurs entièrement en espèces ». Nous continuons notre hypothèse selon laquelle les FTB financent toujours l’achat de leur maison avec une hypothèque et ajoutons l’hypothèse que les acheteurs au comptant ne sont pas des FTB.

Les données rapportées par Redfin indiquent une augmentation de 5 points de pourcentage des achats entièrement en espèces entre 2020 et 2021. En conséquence, comme le montre le graphique ci-dessous, la part des FTB en tant que fraction du total des achats de maisons est passée de 45,9 % en 2020 à 42,4% en 2021. Cela indique que les acheteurs au comptant prenaient des parts de marché aux FTB.

Premiers acheteurs et acheteurs au comptant en tant que fraction de tous les achats immobiliers

Si nous supposons que la plupart des acheteurs au comptant ont l’intention de louer la propriété, alors les acheteurs au comptant sont comme les FTB en ce sens qu’ils achètent généralement une propriété, mais ne vendent pas simultanément une propriété. Cela suggère que nous considérons également la part des FTB et des acheteurs au comptant en tant que pourcentage de tous les achats de maisons.

En ajoutant les achats des FTB et des acheteurs au comptant, nous constatons que leur part combinée augmente entre 2020 et 2021, passant de 71,2 % à 72,4 %. Cependant, la valeur moyenne de cette part au cours des dix dernières années est également de 72,4 %. Il est peu probable que cette augmentation, à elle seule, ait eu un impact significatif sur « l’offre mensuelle » (le nombre de maisons mises en vente divisé par les ventes moyennes de maisons par mois) ou sur les prix des maisons.

Les primo-accédants diffèrent des acheteurs réguliers en ce sens qu’ils demandent une maison mais ne fournissent pas de maison. Une hausse de la part FTB, en maintenant les autres choses constantes, exercera une pression à la baisse sur l’offre mensuelle de logements sur le marché et une pression à la hausse sur les prix des logements. Notre analyse montre que les achats FTB ont légèrement diminué en 2021 en tant que part du total des prêts hypothécaires, et ont diminué de manière plus significative en tant que part du total des achats de logements. En revanche, les parts combinées des FTB et des acheteurs au comptant en tant que fraction du total des achats de maisons n’ont augmenté que modestement. L’appréciation rapide des prix des logements observée en 2021 reflète probablement d’autres facteurs, tels qu’un changement dans la préférence pour les logements occupés par leur propriétaire en raison de l’augmentation des arrangements de travail à domicile.

Donghoon Lee est conseiller en recherche économique pour les études sur le comportement des consommateurs au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Joseph S. Tracy est chercheur principal non résident à l’American Enterprise Institute.

Comment citer cet article :
Donghoon Lee et Joseph S. Tracy, « Les premiers acheteurs n’ont pas entraîné une forte appréciation du prix des maisons en 2021 », Banque fédérale de réserve de New York Économie de Liberty Street15 mai 2023, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2023/05/first-time-buyers-did-not-drive-strong-house-price-appreciation-in-2021/.