Les acheteurs de maisons pour la première fois sont-ils confrontés à des temps désespérés?

Donghoon Lee et Joseph Tracy

Sur la base des propositions récentes et du dialogue des politiques, il semblerait que les acheteurs de maisons pour la première fois (FTB) sont en effet confrontés à des temps désespérés. Par exemple, dans une récente étude de l'Institut urbain, Michael Stegman, Ted Tozer et Richard Green défendent une hypothèque Federal Housing Administration (FHA). Ils soutiennent que ce serait un moyen plus efficace de fournir un soutien indispensable pour aider les ménages à passer à l'accession à la propriété compte tenu des défis des prix élevés des logements et des taux hypothécaires.

Quelles sont les preuves auxquelles les FTB sont confrontées à des défis sans précédent? La National Association of Realtors (NAR) dans son profil de rapport 2024 des acheteurs et vendeurs de maisons déclare que les FTB ne représentaient que 24% des ventes de maisons (entre juillet 2023 et juin 2024). Cette part est inférieure à la valeur de l'année précédente de 32% et la plus faible de l'histoire de leurs rapports de données qui remontent à 1981. De même, NAR constate que le FTB typique avait 38 ans – 7 ans de plus que la normale. L'étude de l'Institut urbain souligne que la dernière enquête de la Réserve fédérale sur les finances des consommateurs montre que près de 90% des locataires n'ont pas de paiement minimum de 3,5% pour acheter une maison à prix moyen avec une hypothèque FHA. Une combinaison de l'abordabilité d'érodage et de la concurrence accrue des acheteurs de tous les cas a apparemment des FTBS sur les cordes.

Comme Thomas Sowell de l'institution Hoover l'a mis en garde, il est utile d'examiner les preuves à fond avant de déclarer une crise qui doit être abordée. En ce qui concerne les statistiques NAR décrites dans le paragraphe précédent, ils sont basés sur leur enquête annuelle auprès des acheteurs de maisons et des vendeurs. Pour le rapport de 2023, le NAR a envoyé 189 750 enquêtes à un «échantillon représentatif» d'acheteurs et de vendeurs. Cependant, seulement 6 817 enquêtes terminées ont été reçues, ce qui indique un taux de réponse de seulement 3,6%. Surtout, il n'est pas clair à quel point cet échantillon est représentatif de la petite vitesse de réponse.

Pour évaluer l'état des FTB, nous utilisons le Panel de crédit à la consommation (CCP) de la Banque fédérale de la Réserve de New York, une source détaillée et à jour pour des informations sur la dette et le crédit des ménages américains. Le PCC est tiré des données du bureau de crédit anonymisé fournies par Equifax et comprend des informations trimestrielles sur les passifs d'un panel dynamique de personnes (5% de la population avec un rapport de crédit, ou environ 14 millions de personnes). En tant que tel, soutenons-nous, cette source de données offre une meilleure vue de la position des FTBS que les données d'enquête NAR référencées ci-dessus. Nous identifions les FTB comme des ménages qui n'ont jamais eu de privilège hypothécaire.

Nous commençons par regarder le flux annuel de nouveaux hypothèques d'achat ventilées par les FTB et les acheteurs répétés, tracés ci-dessous. La baisse du volume hypothécaire d'achat depuis 2021 reflète le faible inventaire des maisons sur le marché. Les propriétaires avec des prêts hypothécaires à taux fixe à faible débit (FRMS) ont été confrontés à une friction financière à la vente et au déménagement. Les taux hypothécaires ont également augmenté considérablement par rapport aux niveaux historiquement bas, car la Fed a resserré la politique monétaire à partir de mars 2022. Note, cependant, qu'il a été un marché difficile d'acheter une maison généralement car le volume hypothécaire d'achat a diminué pour les acheteurs répétés ainsi que pour les FTB .

Le volume global d'achat hypothécaire a diminué au cours des deux dernières années

Une meilleure façon de voir comment les FTBs se portent par rapport aux acheteurs répétés sur ce marché du logement difficile est de consulter leur part de nouveaux prêts hypothécaires. Si les FTB sont confrontés à une crise d'accessibilité réduite qui nécessite une attention immédiate et énergique, nous nous attendrions à voir une baisse significative de leur part d'hypothèque d'achat. Cependant, comme on le voit dans le tableau suivant, la part des hypothèques d'achat FTB a en fait tendance à atteindre depuis 2011.

La première part des hypothèques des acheteurs a été améliorée

Le rapport NAR 2024 souligne également que les FTB sont de plus en plus rivalisés avec les acheteurs de tous les cas pour acheter une maison. Cette pression concurrentielle ne se reflétera pas dans la part FTB des hypothèques d'achat. Nous utilisons les données de Redfin sur tous les achats en espèces pour calculer la part FTB de tous les achats de maisons. L'hypothèse que nous faisons est qu'aucun FTB ne fait un achat tout argent. Le prochain graphique montre que la part de la FTB de tous les achats de maisons a également tendance à atteindre depuis 2011, mais avec une plus grande variabilité annuelle.

Les acheteurs pour la première fois font également une part plus élevée de tous les achats de maisons

Les mérites relatifs et les problèmes potentiels avec les solutions proposées pour la «crise» du FTB sont certainement un sujet de discussion future. Une observation importante est que l'abordabilité est plus susceptible d'être améliorée en se concentrant sur les politiques de l'offre que plus de subventions côté demande. Cependant, en utilisant le PCC, nous montrons que sur la base de mesures supplémentaires, la crise des FTBS semble être infondée. Au contraire, les FTB se révèlent plus résilients que certains n'ont représenté et dans une meilleure position que beaucoup auraient pu le craindre.

Donghoon Lee est conseiller en recherche économique dans les études de comportement des consommateurs dans le groupe de recherche et statistique de la Banque fédérale de la Réserve de New York.

Joseph Tracy est un chercheur principal non résident à l'American Enterprise Institute.

Comment citer ce post:
Donghoon Lee et Joseph Tracy, «Les acheteurs de maisons à la première fois sont-ils confrontés à des temps désespérés?», Federal Reserve Bank of New York Liberty Street Economics3 février 2025, https://libertystreeTeconomics.newyorkfed.org/2025/02/are-first-le-home-buyers-facing-desperate-temes/.