Les Canadiens doivent faire face à des tests de résistance plus rigoureux pour obtenir un prêt hypothécaire.

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Le chemin vers l’accession à la propriété au Canada est de plus en plus difficile.

Les régulateurs prévoient d’augmenter le taux de qualification redouté du pays pour les emprunteurs hypothécaires. À compter du 1er juin, les demandeurs de prêt – quel que soit le taux hypothécaire qui leur a été proposé par leur prêteur – devront prouver qu’ils peuvent se permettre un taux d’intérêt de 5,25% avant d’obtenir l’approbation du financement.

Le taux de référence actuel est de 4,79%.

Mais les principaux économistes et courtiers en hypothèques affirment que l’augmentation ne suffira pas à anéantir trop de rêves d’achat de maison. La flambée des prix des logements au Canada fait un assez bon travail à elle seule.

Comment fonctionne le test de résistance?

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Le test de résistance, également connu sous le nom de ligne directrice B-20, a été introduit pour la première fois par le Bureau du surintendant des institutions financières, ou BSIF, en janvier 2018.

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Il s’agissait d’une tentative de l’agence de réglementation bancaire pour décourager les emprunteurs canadiens de se tromper à un moment où le marché immobilier du pays était à la fois incontrôlable et, en raison des gains massifs dont jouissaient les propriétaires, très séduisant.

Dans le cadre du test de résistance initial, un emprunteur devait prouver qu’il pouvait souscrire une hypothèque à un taux qui était soit 2% plus élevé que le taux contractuel, soit égal au taux de référence de cinq ans publié par la Banque du Canada, selon le plus élevé des deux.

À l’époque, l’indice de référence sur cinq ans de la BdC était de 4,79%. Si votre prêteur vous offrait un taux d’intérêt de 2%, vous deviez démontrer une capacité à souscrire le même prêt hypothécaire à un taux de 4,79% pour que votre prêt soit accepté.

Venez juin, 5,25 pour cent – qui est plusieurs points de pourcentage plus élevé que les taux offerts par la plupart des prêteurs aujourd’hui – devient la nouvelle norme.

Au moment de l’introduction du B-20, la Banque Royale a calculé que l’achat d’une maison de 500 000 $ exigerait que le revenu minimum d’un acheteur soit 16 000 $ plus élevé que ce qui était nécessaire avant le B-20. La banque a décrit la hausse comme «une augmentation impossible pour de nombreux acheteurs».

Mais ce n’est pas le cas cette fois-ci.

Raisons de ne pas paniquer

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Selon l’économiste en chef de BMO, Doug Porter, les acheteurs de maison doivent s’inquiéter d’un niveau de test de résistance maximal de 5,25%.

«Pour être clair, cela n’augmente pas leurs coûts réels», dit Porter. «Cela pose simplement des limites potentielles sur ce qu’ils peuvent emprunter – s’ils empruntaient déjà jusqu’à la limite et s’ils avaient une mise de fonds de 20% ou plus. Même dans ce cas, nous estimons que si l’hypothèque maximale d’un acheteur potentiel était auparavant de 1 million de dollars, elle sera désormais de 955 000 dollars. »

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Étant donné que ces mesures auront un impact sur tous les acheteurs de maison, elles réduiront non seulement votre pouvoir d’achat, mais aussi le pouvoir d’achat des acheteurs de maison concurrents. Porter dit que cela pourrait aider à calmer la surchauffe dans certains des marchés les plus concurrentiels du Canada.

«Pensez-y de cette façon: si Ottawa donnait à chaque locataire du pays une carte-cadeau de 10 000 $ qui ne pouvait être utilisée que pour acheter une maison neuve, le seul gagnant serait les vendeurs de maison, pas les acheteurs, car chaque prix de la maison dans le le pays augmenterait immédiatement de 10 000 dollars », dit-il. «Pensez à cela comme presque l’inverse. Ils enlèvent peut-être un peu de pouvoir d’achat, mais cela nuit surtout aux vendeurs. »

Et ce n’est pas comme si tous les prêteurs du pays devaient respecter le B-20. Les prêteurs alternatifs, les prêteurs privés, les sociétés d’investissement hypothécaire (MIC) et les coopératives de crédit réglementées par la province offrent tous des prêts hypothécaires sans aucune exigence de test de résistance.

Envisagez d’autres options d’emprunt

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Si vous êtes habitué à la façon dont les banques et les grandes maisons de courtage font des affaires, l’espace alternatif peut être un peu mystérieux, mais il a parcouru un long chemin en termes de professionnalisme et de transparence au cours des dernières années et a aidé de nombreuses personnes à entrer dans leurs foyers. peut avoir autrement manqué.

«Au cours des cinq dernières années, les prêteurs alternatifs ont effectué plus de transactions que je ne les ai jamais vus», déclare Danny Ibrahim, PDG de KeyRate Mortgage. «Ils ont amélioré leur jeu.»

Mais Ibrahim prévient que vous paierez plus d’intérêts et de frais.

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Si vous envisagez d’emprunter la voie alternative / privée / coopérative de crédit, Chris Kolinski, courtier en prêts hypothécaires iSask, conseille de rechercher à la fois le courtier et le prêteur privé avec lesquels vous envisagez de travailler avant de signer un accord.

«Si quelque chose vous semble bizarre, demandez un deuxième avis», dit Kolinski. Il ajoute que la réussite des emprunts privés nécessite également une stratégie de sortie.

«Ne vous lancez pas dans quelque chose avec de l’argent privé si vous n’avez pas en toute confiance un plan pour passer à un prêteur A traditionnel», dit-il.

Quelle est la pièce?

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L’augmentation du test de résistance ne devrait pas conduire à une réduction des prix des logements. Ibrahim s’attend à ce que les prix «se stabilisent», mais l’économiste en chef de Kolinski et des Centres hypothécaires du Dominion, le Dr Sherry Cooper, s’attend à une ruée avant la mise en œuvre sur le marché qui ne fera que pousser les prix des maisons plus haut.

«Cela accélérera encore le marché du logement, déjà chaud, car les acheteurs entreront avant la date de mise en œuvre du 1er juin», dit Cooper, ajoutant que la même chose s’est produite avant le déploiement initial du B-20.

Selon Kolinski: «Si vous envisagez de vous lancer dans quelque chose plus tard cette année, vous voudrez peut-être commencer le processus de recherche d’une maison avant que ces changements n’entrent en vigueur.» Son conseil est que les chasseurs de maisons soient immédiatement préapprouvés.

Si vous ne pouvez pas respecter la date limite, préparez-vous à resserrer la ceinture et économisez davantage pour un acompte.

«Si vous étiez préautorisé à acheter une maison pour 500 000 $ avec un acompte de 20 pour cent avant les changements de test de résistance, vous pourriez être qualifié pour acheter une maison de 480 000 $ seulement après leur mise en œuvre», dit Kolinski. « Cela signifie que vous devrez économiser 20 000 $ supplémentaires pour compenser la différence. »

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Les moyens d’économiser un peu plus d’argent ne manquent pas. L’un des plus simples consiste à utiliser une application qui rembourse les achats que vous effectuez.

Ibrahim dit que les primo-accédants pourraient envisager de se tourner vers une institution financière de confiance pour compenser le manque à gagner potentiel.

«Il faut aller à la banque de papa et maman», dit-il. «C’est généralement ce qui se passe sur le marché, et je pense que cela continuera de se produire au cours des deux prochaines années.»

Ne soyez pas découragé

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Le nouveau test de résistance ne vous aidera pas à entrer dans une maison plus tôt ou plus facilement, mais les taux hypothécaires ultra-bas d’aujourd’hui pourraient bien le faire.

«Les taux sont si complètement, incroyablement bas», dit Ibrahim. «Tout le monde saute sur les tarifs les plus bas. Tout le monde se refinance. »

Alors ne laissez pas le battage médiatique autour du test de stress vous faire dévier de votre cap. Vérifiez votre pointage de crédit, car les meilleurs taux sont attribués aux emprunteurs ayant les scores les plus élevés. Si vous avez besoin d’améliorer la vôtre, il vaut mieux le savoir maintenant plutôt que de découvrir le jour où vous tombez sur la maison de vos rêves.

Contactez un courtier en hypothèques si vous avez des questions. Les courtiers sauront mieux que quiconque comment le nouveau test de résistance affectera votre pouvoir d’achat. Trouvez-en une sur laquelle vous vous sentirez à l’aise de renverser vos tripes financières, car plus vous répondez honnêtement à de questions, meilleure sera votre situation financière globale par un courtier.

Et si vous voulez avoir une idée plus claire de la direction des coûts hypothécaires, Ibrahim suggère de porter moins d’attention au BSIF et plutôt de garder un œil sur ce que la Banque du Canada fait avec ses taux.

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«Dès que vous aurez vent de l’augmentation des taux de prêt de la Banque du Canada, c’est davantage une indication de ce qui va se passer sur le marché», dit-il. «Si la Banque du Canada augmente les taux, les banques vont augmenter les leurs.»

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