Ce n’est un secret pour personne qu’il y a une pénurie d’appartements locatifs aux États-Unis. Un ralentissement qui a commencé pendant la crise financière de 2007-08 a épuisé l’offre, et le problème a été exacerbé par les problèmes de la chaîne d’approvisionnement de la pandémie de coronavirus.
La construction résidentielle, qui s’est accélérée pour répondre à la demande induite par la pandémie, a été freinée par cette volatilité de la chaîne d’approvisionnement, qui a fait grimper les prix des matériaux de base comme le bois, l’acier et les métaux. Pendant ce temps, une pénurie de main-d’œuvre de longue date contribue également à l’arriéré. Les États-Unis sont confrontés à un déficit de sous-construction d’au moins 5,5 millions de logements au cours de la prochaine décennie, selon une étude commandée par la National Association of Realtors. L’équilibre historique du marché se traduit par une offre d’environ 1,5 million de nouvelles unités par an, selon l’étude.
Le problème de l’offre conduit les promoteurs à envisager des alternatives à la construction de nouvelles maisons à partir de zéro. Les conversions de propriétés, qui nécessitent moins de temps, de matériaux et de main-d’œuvre, présentent des solutions viables à la pénurie, en particulier dans le secteur des logements multifamiliaux.
Une reprise des conversions avait commencé avant la pandémie. Une analyse récente de RentCafe, un service et un blog d’annonces d’appartements à l’échelle nationale, estime que 20 100 unités multifamiliales devaient être converties en 2021 selon les données de Yardi Matrix, soit près du double du montant de chacune des trois années précédentes. Alors que l’impact de la pandémie sur l’immobilier se poursuit, un surplus de condos, d’hôtels et de bureaux pourrait entraîner encore plus de conversions en unités multifamiliales.
Copropriétés
En 1961, la Loi nationale sur l’habitation a été adoptée pour promouvoir l’accession à la propriété abordable dans les immeubles multifamiliaux, donnant naissance au marché de la copropriété. Selon le Survey of Market Absorption of New Multifamily Units réalisé par le US Census Bureau, 68 % des condos existants ont été construits entre 1970 et 2000, dont près de 20 % entre 2000 et 2010. Mais les valorisations sont relativement stagnantes. En 2005, le prix de vente médian d’un condo était de 228 200 $, selon les données de la National Association of Realtors. Les prix ont ensuite baissé, ne retrouvant les niveaux de 2005 qu’en août 2016, selon les données de Redfin. L’offre vieillissante de condos et leur appréciation limitée suite à la crise financière représentent une opportunité pour les investisseurs.
Pendant ce temps, le fardeau des réparations dans les propriétés en copropriété en déclin peut inciter les conseils de copropriété à saisir les opportunités de vente de conversion. L’entretien reste la responsabilité des associations de propriétaires, qui peuvent manquer de temps et d’expertise pour y faire face. Si des améliorations et des réparations sont laissées sans surveillance, les propriétaires de copropriétés peuvent avoir à effectuer des paiements supplémentaires pour les améliorations des immobilisations au-delà de leurs cotisations à l’association. La participation incohérente aux associations en raison des changements de propriété et de la sous-location des logements s’ajoute souvent au défi.
Le problème de l’offre conduit les promoteurs à envisager des alternatives à la construction de nouvelles maisons à partir de zéro. Les conversions de propriétés, qui nécessitent moins de temps, de matériaux et de main-d’œuvre, présentent des solutions viables à la pénurie, en particulier dans le secteur des logements multifamiliaux.
Les investisseurs disposant de connaissances en capital, en temps et en gestion immobilière sont particulièrement qualifiés pour améliorer les conditions de ces propriétés, tout en fournissant des logements indispensables au marché locatif multifamilial. Ils peuvent offrir des prix supérieurs au marché aux propriétaires de condos qui tentent de récupérer leur investissement initial.
Les délais et les lois locales sont des considérations pour les investisseurs qui cherchent à convertir des immeubles en copropriété. En outre, il faudra peut-être du temps pour prendre le contrôle de l’association des propriétaires et commencer le projet. Les lois locales sur la propriété doivent être évaluées en termes de convivialité pour les conversions. À Chicago et en Floride, par exemple, de nouvelles restrictions visant à dissuader les conversions ont été promulguées.
Hôtels
Les hôtels représentent un autre domaine d’opportunité pour les conversions. Les sous-secteurs de l’hôtellerie pour les séjours prolongés et les services limités, en particulier, sont prometteurs car ils sont déjà configurés pour prendre en charge la structure d’une propriété multifamiliale.
Ces hôtels appartiennent généralement à la catégorie hôtelière de milieu de gamme, un secteur dont l’offre excédentaire avant la pandémie s’est poursuivie jusqu’en 2021, comme le montre le graphique ci-dessous. La demande se situe constamment entre 45 % et 57 % des chambres disponibles à l’échelle nationale. Autre avantage : les hôtels de milieu de gamme sont généralement situés dans des zones suburbaines avec un nombre limité de logements abordables, un défi à long terme aux États-Unis.
Peut-être que cette offre excédentaire pourrait être un remède à la pénurie de logements. Mais ce type d’investissement n’est pas sans défis, y compris le zonage et les approbations des gouvernements locaux pour réaffecter la propriété. Avoir un sens aigu de l’appétit du gouvernement local, ainsi que de la dynamique de l’offre et de la demande de la région, facilitera la conversion.
Bureau
Beaucoup a été écrit sur l’avenir des espaces de bureaux, une autre catégorie mûre pour la conversion, en particulier dans les zones urbaines. Alors que les bureaux sont appelés à rester des lieux de rassemblement incontournables pour la vie de l’entreprise, la pandémie a entraîné un changement clair et potentiellement permanent vers des modèles de travail à distance et hybrides, ce qui rend probable la poursuite de la réduction de l’empreinte des bureaux. L’absorption nette, la mesure de l’utilisation de l’espace en pieds carrés loués, met en évidence la prochaine opportunité de conversion multifamiliale.
L’absorption nette des espaces de bureaux a diminué depuis 2018, atteignant récemment le point le plus bas depuis 2000 à plus de 20 millions de pieds carrés, selon les données de CoStar. L’inventaire national s’est maintenu à environ 8 milliards de pieds carrés depuis 2006. Et bien que l’architecture ouverte de nombreux immeubles de bureaux commerciaux nécessite clairement plus d’efforts pour être convertie en espace résidentiel que d’autres types de propriétés, ce travail supplémentaire est compensé par un avantage distinct : emplacement , emplacement, emplacement !
Selon une étude récente de la National Association of Realtors, l’attrait de la conversion de bureaux en logements se reflète dans l’écart entre les loyers des bureaux et des appartements. Considérez que les loyers des appartements de classe A ont augmenté de près de 11 % jusqu’au troisième trimestre de 2021, selon les données de CoStar. À l’inverse, la croissance annuelle moyenne des loyers du marché pour les bureaux n’était que de 1,15 % au troisième trimestre 2021. Le différentiel de croissance entre ces deux secteurs présente un argument de conversion convaincant pour les investisseurs en immobilier de bureaux confrontés à un faible taux d’occupation et à une croissance limitée des loyers.
Pendant ce temps, le ralentissement des performances des entreprises pendant la reprise intermittente d’une économie pandémique volatile a rendu les gouvernements municipaux plus ouverts aux nouvelles idées pour revitaliser les espaces vides. Mais tout comme les conversions dans l’espace hôtelier, le zonage local et les permis peuvent présenter des défis lors de la réaffectation des espaces de bureau.
Le soutien au niveau fédéral peut aider à accélérer la tendance à la conversion des bureaux. En juillet 2021, la Loi sur la revitalisation des centres-villes a été déposée au Sénat; cette législation propose de rembourser aux promoteurs 20 % des dépenses de conversion d’anciens immeubles de bureaux en propriétés résidentielles, hôtelières ou à usage mixte. Bien que ce projet de loi soit toujours en attente, l’adoption en décembre 2021 du projet de loi sur les infrastructures de 1,2 milliard de dollars du président Biden est encourageante ; il répond à la nécessité de faire face au vieillissement des infrastructures américaines, y compris de nombreux bureaux urbains. L’espace de bureau urbain peut être la réponse au besoin continu de logements urbains.
La vente à emporter
L’expansion de l’offre de logements multifamiliaux par les conversions de copropriétés, d’hôtels et de bureaux commerciaux, bien que non sans défis, représente une opportunité de mieux équilibrer chaque secteur au sein de l’écosystème immobilier.
