Les erreurs d'évaluation dans les évaluations foncières locales font peser plus lourdement le fardeau fiscal sur les propriétaires minoritaires

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Note des auteurs: Nous sommes solidaires de tous ceux qui prennent la parole, de tous ceux qui souffrent et de tous ceux qui luttent contre le racisme et luttent pour faire avancer la justice. La violence contre les corps noirs et la perte répétée de vies noires aux mains de la police doivent cesser. Nous devons également mettre fin à toutes les formes de discrimination systémique auxquelles les personnes de couleur sont confrontées chaque jour. Nous continuerons de nous opposer à la violence et à l'injustice raciale sous toutes ses formes.

Imaginez une ville aux États-Unis où les résidents ont accepté un taux de taxe foncière de 1%. Le taux d'imposition réel dépend-il de la partie de la ville où vous vivez? Est-il supérieur ou inférieur pour certains groupes raciaux ou ethniques minoritaires que pour les propriétaires blancs?

Dans de nouvelles recherches, nous documentons une grande inégalité nationale dans l'administration de l'impôt foncier local. En examinant les régions où chaque propriétaire est théoriquement confronté au même taux d'imposition, nous constatons que les propriétaires minoritaires finissent néanmoins par payer un taux d'imposition supérieur de 10 à 13% en moyenne dans la même juridiction fiscale locale. Pour le propriétaire médian noir ou hispanique aux États-Unis, cela se traduit par un supplément de 300 $ à 400 $ par année en taxes foncières supplémentaires. Dans les communautés fortement minoritaires, la charge fiscale supplémentaire peut être plusieurs fois plus importante.

Notre recherche montre que cette inégalité particulière découle d'une caractéristique centrale du mode de calcul des factures d'impôt foncier. Les lois des États autorisant les impôts fonciers indiquent très clairement que le fardeau de l'impôt foncier auquel sont confrontés les propriétaires est censé être proportionnel à la valeur marchande de leurs maisons. Les valeurs marchandes des maisons, cependant, ne sont observées que lorsqu'une maison se vend, ce qui arrive rarement. Ainsi, les factures d'impôt foncier sont basées sur des estimations de la valeur marchande. Cette estimation est appelée une évaluation foncière et est attribuée à chaque maison chaque année à des fins fiscales par un fonctionnaire local – dans la plupart des endroits, par un évaluateur du comté. Le compte de taxes que reçoivent les propriétaires individuels est généré en appliquant le taux directeur local à cette évaluation foncière.

Prenons à nouveau l'exemple d'une ville qui a approuvé une taxe foncière de 1%. Pour une maison d'une valeur de 200 000 $, cela signifie que le propriétaire doit payer 2 000 $ par année. Mais si cette maison reçoit incorrectement une évaluation de 300 000 $, le propriétaire sera facturé 3 000 $, soit 1 000 $ de plus, même si la maison ne vaut pas plus.

Dans notre article, «The Assessment Gap: Racial Inequality in Property Taxation», nous documentons la prédominance nationale de la mauvaise évaluation, comme dans le scénario décrit ci-dessus, et montrons que le résultat tend à désavantager les propriétaires minoritaires. Nous utilisons des données administratives détaillées comprenant les dossiers fiscaux de 118 millions de propriétés résidentielles ainsi que les prix du marché de 53 millions de transactions immobilières pour comparer les évaluations immobilières avec la valeur marchande au seul cas où les deux valeurs sont connues: immédiatement après une vente.

Nous comparons les évaluations immobilières effectuées immédiatement avant une vente sans lien de dépendance (au cours de la même année d'imposition) avec la valeur marchande réalisée de cette maison. Si les impôts fonciers sont équitables, le rapport entre la valeur imposable et la valeur marchande devrait être le même pour chaque groupe de résidents imposés par le même ensemble de gouvernements (un comté, une ville et un district scolaire indépendant, par exemple).

Notre constat principal est que le rapport d’évaluation moyen d’une maison (valeur évaluée divisée par la valeur marchande) est de 10 à 13% plus élevé pour une propriété appartenant à des Noirs ou des Hispaniques qu’une propriété appartenant à des Blancs. Cela signifie que les résidents noirs et hispaniques reçoivent des factures d'impôt foncier plus élevées pour les maisons de valeur similaire, ce qui oblige les résidents des minorités à payer un taux d'impôt foncier plus élevé pour le même ensemble de biens et services publics. Notre évaluation de cette dynamique à Philadelphie rend compte de cette inégalité des impôts fonciers. (Voir la carte 1.)

Carte 1
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Nous constatons que l'écart entre les valeurs évaluées et les valeurs marchandes se présente de deux manières. Le premier concerne la ségrégation résidentielle au sein des juridictions locales de l'impôt foncier. Les prix du marché sont très sensibles aux attributs locaux. Si une maison est située juste à côté de quelque chose que les propriétaires apprécient – un parc public, par exemple – alors le prix de cette maison sera plus élevé pour refléter l'emplacement souhaité. Pour maintenir l'équité de l'impôt foncier, l'évaluation devrait également prendre en compte cette caractéristique locale qui augmente la valeur marchande, mais nous constatons que les évaluations de l'impôt foncier local sont beaucoup moins sensibles aux attributs très locaux au niveau du quartier que les prix du marché.

Nos résultats suggèrent que lorsque les prix du marché et les valeurs évaluées sont en désaccord, cette divergence n’est pas due aux attributs de la maison elle-même, comme le nombre de chambres ou la taille de la maison. La différence provient plutôt des caractéristiques hyper-locales au niveau du quartier, qui affectent les prix du marché mais ne sont pas reflétées de manière adéquate dans les évaluations.

Pourquoi cette inadéquation spatiale entre les valeurs marchandes et les évaluations génère-t-elle des inégalités raciales et ethniques? Il est bien connu que le tri racial résidentiel aux États-Unis est relativement élevé. Un résultat direct de cette ségrégation raciale est que les résidents noirs et hispaniques vivent, en moyenne, dans des quartiers différents de ceux des résidents blancs, même dans une seule juridiction fiscale. Pour un résident blanc, les commodités moyennes du quartier ont tendance à faire monter les prix du marché. Ainsi, lorsque les évaluations ne suivent pas cette valeur, ces maisons finissent par être sous-taxées. Parallèlement, lorsque les résidents noirs et hispaniques vivent dans des zones où les commodités locales font baisser les prix du marché, cela ne se reflète pas non plus dans les évaluations immobilières, ce qui entraîne une surtaxe.

Cette dynamique spatiale génère un peu plus de la moitié de l'inégalité totale dans le fardeau de l'impôt foncier local, ce qui représente un supplément de 200 $ à 275 $ par an pour le résident médian noir ou hispanique. Nous montrons également que ce type d'inégalité augmente fortement avec la démographie du quartier, conduisant les résidents des parties fortement minoritaires d'une région d'imposition donnée à faire face à des taux d'imposition effectifs jusqu'à 25% plus élevés que les résidents des quartiers majoritairement blancs de la même région.

L'inégalité persistante de la pression fiscale persiste au sein des quartiers. Pour comprendre ce type d'inégalité, imaginez deux maisons sur le même pâté de maisons, l'une appartenant à un résident blanc et l'autre à un résident noir. En moyenne, la maison appartenant à des Noirs aura toujours une évaluation plus élevée par rapport à la valeur marchande que la maison appartenant à des Blancs. Nous soutenons que cette inégalité intra-quartier provient des différences raciales dans les appels des propriétaires au sujet de leurs évaluations foncières individuelles.

Les propriétaires sont généralement en mesure de contester leur évaluation foncière en interjetant appel dans le cadre d'un processus bureaucratique public. En utilisant des données sur 3,5 millions d'appels du comté de Cook, Illinois, nous constatons que dans les groupes de blocs du US Census Bureau («quartiers» allant de 600 à 3 000 personnes), les résidents noirs et hispaniques sont moins susceptibles de faire appel de leur évaluation, moins susceptibles de réussir une fois ils ont interjeté appel et, même après avoir obtenu gain de cause, ils reçoivent une réduction moindre.

Carte 2
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Dans notre article, nous décrivons une approche simple pour une administration plus équitable des évaluations foncières locales. Reconnaissant qu'une réactivité insuffisante aux variations géographiques très locales génère au moins la moitié de ce type particulier d'inégalité, nous proposons de lier la croissance des évaluations de l'impôt foncier aux indices des prix des maisons à petite géographie. Dans cet article, nous montrons que le simple fait d'utiliser des index de code postal accessibles au public peut réduire jusqu'à 70% l'inégalité totale dans les évaluations foncières.

La mise en œuvre optimale utiliserait des index plus petits et plus soigneusement calibrés aux caractéristiques locales que les codes postaux, comme nous le décrivons dans notre article. Mais le point le plus large est que les évaluateurs peuvent réduire considérablement la surtaxe des communautés fortement minoritaires en adoptant une approche fondée sur des règles qui est très sensible aux différences entre les petits quartiers.

—Carlos Fernando Avenancio-León est professeur adjoint de finance à la Kelley School of Business, Indiana University, Bloomington. Troup Howard est titulaire d'un doctorat. candidat dans le groupe des finances de l'Université de Californie, Berkeley Haas School of Business.

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