Le total des mises en chantier a atteint un taux annuel de 1,739 million, contre 1,457 million en février, soit une augmentation de 19,4%. La reprise de mars était attendue car les conditions météorologiques dans des parties importantes du pays ont été défavorables en février et ont considérablement déprimé l’activité. Par rapport à il y a un an, le nombre total de mises en chantier a augmenté de 37,0%.
Le segment dominant des maisons individuelles a vu les mises en chantier augmenter de 15,3% pour le mois à un taux de 1,238 million. Après le rebond de mars, les mises en chantier de maisons individuelles ont augmenté de 40,7% par rapport à il y a un an.
Les mises en chantier de structures multifamiliales de cinq logements ou plus ont bondi de 30,0% pour atteindre 477 000 et sont en hausse de 26,9% au cours de la dernière année.
Le nombre total de mises en chantier et de mises en chantier de maisons individuelles a augmenté dans trois des quatre régions en mars, seule la région de l’Ouest affichant des baisses.
Pour les permis de logement, le total des permis a augmenté de 2,7 pour cent à 1,766 million en mars. Le total des permis est de 30,2% supérieur au niveau de mars 2020. Les permis unifamiliaux ont augmenté de 4,6 pour cent à 1,199 million tandis que les permis pour les logements de deux à quatre familles ont ajouté 25,5 pour cent à 59 000, mais les permis pour cinq logements ou plus ont diminué de 3,6 pour cent à 508 000.
La construction de maisons a été l’un des éléments les plus forts de l’économie au cours de la dernière année et, à l’exclusion de la chute de l’activité pendant les verrouillages imposés par le gouvernement au début de 2020, l’activité de logement unifamilial a connu une reprise pendant la majeure partie de la dernière décennie, se redressant. de la bulle immobilière et de l’effondrement de la fin des années 2000 (voir premier graphique). La reprise après le verrouillage a été soutenue par une flambée de la demande, les consommateurs recherchant des logements moins denses.
La flambée a également été soutenue par des taux hypothécaires bas, les taux tombant à leurs plus bas depuis plusieurs décennies (voir le deuxième graphique). Cependant, les conditions peuvent commencer à changer. Les taux hypothécaires ont augmenté au cours des dernières semaines, se déplaçant d’environ 50 points de base plus haut par rapport au creux. Les taux continueront vraisemblablement à monter à mesure que l’activité économique se normalisera et que les distorsions du marché dues aux initiatives de politique monétaire disparaîtront. Même avec un mouvement à la hausse, les taux sont faibles par comparaison historique (voir deuxième graphique).
La hausse des prix des logements constitue un autre obstacle à la poursuite des gains de l’activité immobilière. Les prix des maisons ont augmenté assez régulièrement depuis l’éclatement de la bulle immobilière et les hausses se sont fortement accélérées pendant la pandémie (voir troisième graphique). La combinaison de la hausse des taux hypothécaires et de la hausse des prix des maisons devrait constituer un puissant vent contraire à la demande future.
De plus, la flambée de la demande et de l’activité a fait monter en flèche les prix du bois (voir quatrième graphique). L’augmentation des prix du bois exerce une pression sur les marges bénéficiaires des constructeurs d’habitations.
L’indice du marché du logement de l’Association nationale des constructeurs d’habitations, une mesure du sentiment des constructeurs d’habitations, a augmenté en avril. Selon le rapport de la NAHB, «la confiance des constructeurs reste forte, ce qui indique des gains pour la construction unifamiliale en 2021. Cependant, la hausse des coûts de la plupart des types de matériaux de construction continue d’entraver une dynamique supplémentaire positive sur le marché.»
Le rapport ajoute: «La demande reste solide en raison des faibles taux d’intérêt hypothécaires et d’un faible niveau de stocks sur le marché de la revente, ce qui stimule le besoin d’une offre supplémentaire. Le test pour l’industrie cette année sera d’équilibrer la croissance et les coûts de construction plus élevés, compte tenu des défis permanents en matière d’accessibilité au logement. »
L’indice du marché du logement est passé à 83 en avril, contre 82 en mars. Les trois composantes de l’indice ont eu des résultats mitigés au cours du dernier mois mais sont généralement restées à des niveaux favorables. L’indice actuel des ventes de maisons unifamiliales est passé de 87 à 88 le mois précédent, l’indice des ventes de maisons individuelles prévu est tombé à 81 contre 83 et l’indice de trafic des acheteurs potentiels est passé de 72 à 75.
Le logement peut avoir suffisamment d’élan pour croître à un rythme soutenu en 2021, mais la combinaison de la hausse des taux hypothécaires et de la hausse rapide des prix des logements entraînera probablement un certain refroidissement. Pour les constructeurs d’habitations, les fondamentaux restent solides, mais la hausse des coûts des matériaux et les difficultés de main-d’œuvre créent des défis.
Robert Hughes
Robert Hughes a rejoint l’AIER en 2013 après plus de 25 ans en recherche économique et financière à Wall Street. Bob était auparavant responsable de la stratégie actions mondiales pour Brown Brothers Harriman, où il a développé une stratégie d’investissement en actions combinant une analyse macro descendante avec des fondamentaux ascendants.
Avant BBH, Bob était stratège principal des actions pour State Street Global Markets, stratège économique principal chez Prudential Equity Group et économiste principal et analyste des marchés financiers pour Citicorp Investment Services. Bob est titulaire d’une maîtrise en économie de l’Université Fordham et d’un BS en commerce de l’Université Lehigh.
