Les premiers acheteurs n’ont pas été découragés par l’appréciation rapide du prix des maisons en 2021

Les stocks serrés de maisons à vendre, combinés à une forte demande, ont fait grimper les prix des maisons nationales de 19 %, d’une année sur l’autre, en janvier 2022. Cette flambée des prix des maisons a fait craindre que les premiers acheteurs ne soient de plus en plus privés de prix. une maison. Cependant, en utilisant notre panel de crédit à la consommation, qui est basé sur des données de rapport de crédit anonymisées d’Equifax, nous constatons que la part des prêts hypothécaires d’achat allant aux primo-accédants a en fait légèrement augmenté de 2020 à 2021.

Le marché du logement a été très actif l’an dernier. Comme indiqué ci-dessous, le volume des nouveaux achats de prêts hypothécaires a augmenté pour la dixième année consécutive depuis le creux de 2011 à la suite de la crise immobilière. Nous classons un ménage comme primo-accédant (FTB) s’il n’y a jamais eu de privilège hypothécaire sur son dossier de crédit avant cet achat hypothécaire. Cela fournit une mesure plus précise des FTB que la mesure traditionnelle, basée sur le fait de ne pas être propriétaire d’une maison au cours des trois dernières années. Le nombre de prêts hypothécaires d’achat émis par les FTB est passé de 2,25 millions en 2020 à 2,52 millions en 2021, soit une augmentation de 11,9 %. En revanche, les prêts hypothécaires d’achat émis par des acheteurs réguliers ont augmenté de 7,5 % plus lentement, soit environ la moitié de leur rythme de 15 % en 2020.

Le volume des nouveaux achats hypothécaires continue d’augmenter

Source : Groupe d’experts sur le crédit à la consommation de la Fed de New York/Equifax.

Comment les FTB se sont-ils comportés en 2021? Comme le montre la ligne bleue dans le graphique ci-dessous, malgré l’augmentation de 19% des prix des logements à l’échelle nationale, la part FTB des prêts hypothécaires d’achat a légèrement augmenté à 48,3% contre 47,3% en 2020. En utilisant notre mesure, la part FTB a été régulièrement en hausse au cours des huit dernières années et se rapproche de son niveau maximum au cours des vingt dernières années de 50,7% en 2010. Lorsque nous divisons les marchés du logement par l’ampleur de leurs augmentations des prix des logements au cours de 2021, nous n’avons trouvé aucune relation entre le rythme de la hausse des prix de l’immobilier et de la variation de la part FTB. En désagrégeant par âge, nous avons constaté que la part de FTB augmentait pour tous les groupes d’âge de dix ans jusqu’à 59 ans.

Une mesure plus large de l’accès à la propriété par les FTB consiste à considérer les FTB comme une part de tous les achats de logements, et pas seulement ceux financés par une hypothèque. Redfin calcule le pourcentage d’achats de maisons effectués par des acheteurs au comptant. Ces acheteurs comprennent de grands investisseurs institutionnels ainsi que des particuliers. Selon les données de Redfin, les achats au comptant en pourcentage des achats de maisons sont passés de 25,3 % en 2020 à 30 % en 2021. Si nous supposons que tout Les FTB financent leurs achats avec une hypothèque, nous pouvons alors calculer la part FTB de tous les achats de maisons. Comme le montre la ligne rouge dans le graphique ci-dessous, notre mesure plus large des achats des FTB en tant que part de tous les achats de maisons est passée de 35,3 % en 2020 à 33,8 % en 2021.

Part des premiers acheteurs dans les prêts hypothécaires et les achats de maisons

Source : Groupe d’experts sur le crédit à la consommation de la Fed de New York/Equifax.

Compte tenu de la forte hausse des prix de l’immobilier, comment les FTB ont-elles réussi à maintenir leur part des crédits immobiliers d’achat ? Comme le montre le graphique suivant, la flambée des prix des maisons en 2021 a entraîné une augmentation des soldes des prêts hypothécaires à l’achat pour les premiers acheteurs et les acheteurs réguliers. Les soldes hypothécaires ont augmenté de 13,3% pour les FTB en 2021, dépassant l’augmentation de 8,6% de l’année précédente.

Solde moyen de l’hypothèque d’achat par type d’acheteur

Source : Groupe d’experts sur le crédit à la consommation de la Fed de New York/Equifax.

Ce qui compte, c’est la façon dont ces soldes hypothécaires plus élevés se traduisent en paiements mensuels pour les ménages. Freddie Mac rapporte que le taux hypothécaire FRM moyen sur trente ans en 2021 était de 2,96 %, en légère baisse par rapport à un taux de 3,11 % en 2020. Cette baisse du taux hypothécaire moyen n’a pas suffi à compenser tous les soldes hypothécaires plus élevés pour les FTB, ce qui a entraîné une augmentation de 7,7 % du paiement mensuel moyen pour les FTB (de 1 594 $ par mois en 2020 à 1 718 $ en 2021, soit une augmentation d’un peu moins de 1 500 $ par an). Ces mensualités comprennent les taxes foncières et/ou l’assurance habitation si elles sont entiercées. Cependant, les données de CoreLogic indiquent que le pourcentage moyen d’acompte pour les FTB est passé de 8,5 % en 2020 à 9,2 % en 2021. Si la baisse de la part des FTB dans les achats de maisons était due à des problèmes d’abordabilité croissants, nous aurions pu nous attendre à ce que la baisse moyenne pourcentage de paiement aurait été plus faible en 2021 qu’en 2020.

Une autre explication possible est que la baisse de la part des FTB dans les achats de maisons peut refléter l’éviction des FTB du marché à mesure que l’activité d’achat par les acheteurs au comptant augmentait. Si cela a eu lieu, nous ne pouvons pas identifier directement ces ménages dans nos données. Nous constatons que l’âge moyen d’un FTB a légèrement augmenté, passant de 35,7 ans en 2020 à 36,4 ans en 2021. Cela pourrait suggérer que les ménages plus jeunes ont trouvé relativement plus difficile de rivaliser sur le marché du logement tendu de 2021. Cependant, la hausse de l’âge moyen se situe bien dans la variation d’une année à l’autre que nous observons dans nos données au cours de la dernière décennie. La croissance des prêts hypothécaires d’achat FTB s’est également concentrée sur les prêts hypothécaires conventionnels garantis par Fannie Mae et Freddie Mac, tandis que le volume des prêts hypothécaires d’achat FTB garantis par la FHA / VA est resté constant entre 2020 et 2021. Cela pourrait également indiquer que les défis de la transition vers l’accession à la propriété en 2021 était plus aiguë pour les ménages qui doivent verser des acomptes moins importants et qui utilisent donc des hypothèques FHA pour financer l’achat de leur maison.

Le marché du logement était en feu en 2021, les prix des logements ayant augmenté de 19% à l’échelle nationale. Malgré ce vent contraire, la part FTB des prêts hypothécaires d’achat a légèrement augmenté, poursuivant une tendance en cours depuis 2013. Cependant, lorsque nous tenons compte des achats entièrement en espèces, nous constatons que la part FTB des achats de maisons a diminué de 1,5 point de pourcentage. Cela suggère que l’afflux d’acheteurs entièrement en espèces en 2021 a peut-être évincé certains FTB.

Donghoon Lee est conseiller en recherche économique au sein du Groupe de la recherche et des statistiques de la Banque.

Donghoon Lee est conseiller en recherche économique au sein du Groupe de la recherche et des statistiques de la Banque.

Joseph Tracy est vice-président exécutif et conseiller principal du président à la Federal Reserve Bank de Dallas.

Comment citer cet article :
Donghoon Lee et Joseph Tracy, « Les premiers acheteurs n’ont pas été découragés par l’appréciation rapide du prix des maisons en 2021 », Federal Reserve Bank of New York Économie de Liberty Street12 mai 2022, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2022/05/first-time-buyers-were-undeterred-by-rapid-home-price-appreciation-in-2021/.


Avertissement
Les opinions exprimées dans cet article sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank de New York ou du Federal Reserve System. Toute erreur ou omission est de la responsabilité des auteurs.

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