Les résidences pour seniors, poule aux œufs d’or des investisseurs, cèdent la place à l’habitat multigénérationnel

Pendant la majeure partie de la dernière décennie, les investisseurs ont afflué vers les résidences pour personnes âgées, qui étaient considérées comme la poule aux œufs d’or pour une croissance sûre à mesure que la génération des baby-boomers vieillissait. Plus récemment, cependant, en grande partie en raison des défis liés à la pandémie, notamment des considérations de sécurité sanitaire et des pénuries de personnel, l’or a perdu de son éclat. D’autres options pour les résidences pour personnes âgées, y compris les logements multigénérationnels, gagnent en popularité; avec eux viennent des opportunités de marché pour les participants avisés de l’industrie.

Au plus fort de la pandémie, l’occupation des logements pour personnes âgées a chuté rapidement, plus que sur le marché multifamilial, car les établissements pour personnes âgées étaient confrontés à des taux élevés de décès liés au COVID-19 et à un bassin de main-d’œuvre en diminution.

Les baby-boomers, nés entre 1946 et 1964, ont mené l’économie américaine à travers une période de prospérité et de dépenses de consommation sans précédent. Avant la pandémie, les plus jeunes de cette cohorte atteignant la fin de la cinquantaine, les investisseurs qui se concentraient sur les logements pour personnes âgées étaient sur le point de récolter un dernier œuf d’or de cette génération.

Entrez COVID-19 au début de 2020. Au plus fort de la pandémie, l’occupation des logements pour personnes âgées a chuté rapidement, plus que sur le marché multifamilial, car les établissements pour personnes âgées étaient confrontés à des taux élevés de décès liés au COVID-19 et à un bassin de main-d’œuvre en diminution. L’occupation a atteint un creux de 78,7 % au deuxième trimestre de 2021, contre 88,0 % au quatrième trimestre de 2019, selon le Centre national d’investissement pour le logement et les soins aux personnes âgées.

Au premier trimestre de cette année, le taux d’occupation des résidences pour personnes âgées (qui comprend les résidences-services et les résidences pour retraités) a rebondi à 80,6 %. Il est toujours bien en deçà du taux national pour les logements multifamiliaux, qui a atteint 95,1 % au cours de la même période, dépassant un taux pré-pandémique de 93,5 % au quatrième trimestre de 2019, selon CoStar.

Alors que certains observateurs de l’industrie soulignent les craintes persistantes concernant les personnes âgées vulnérables vivant dans des logements plus densément peuplés pour le ralentissement continu du secteur, il existe une foule d’autres facteurs en jeu qui pourraient freiner la croissance à long terme.

Alors que certains observateurs de l’industrie soulignent les craintes persistantes concernant les personnes âgées vulnérables vivant dans des logements plus densément peuplés pour le ralentissement continu du secteur, il existe une foule d’autres facteurs en jeu qui pourraient freiner la croissance à long terme.

Les difficultés financières liées à la hausse de l’inflation et au ralentissement économique ont amené certains baby-boomers à suspendre leur retraite. Ce changement est facilité par une dynamique en évolution rapide sur le lieu de travail, qui a laissé de nombreux travailleurs d’âge très actif et seniors avec des options de travail à distance et hybrides.

Pendant ce temps, la pandémie a également entraîné des arrangements scolaires plus fluides, les enfants passant de l’apprentissage en personne à l’apprentissage à distance, ce qui crée un besoin supplémentaire de garde d’enfants à domicile. Certains grands-parents interviennent pour répondre à ce besoin grâce à des modes de vie multigénérationnels mutuellement bénéfiques. De plus, les améliorations récentes de la télésanté permettent désormais à un plus grand nombre de personnes âgées de reporter leur déménagement dans des environnements offrant des soins en personne.

La retraite est pour les oiseaux

Les taux de participation au marché du travail des personnes de plus de 55 ans ont augmenté depuis 2000 et devraient se poursuivre, la plus forte augmentation à ce jour chez les plus jeunes de plus de 50 ans, ceux âgés de 55 à 64 ans. Plus dramatiquement, les Américains de 75 ans ou plus devraient doubler leur taux dans la population active à 11,7 % en 2030 contre 5,3 % en 2020, selon le Bureau of Labor and Statistics des États-Unis.

Ce schéma a coïncidé avec le fait que les gens vivent plus longtemps ; L’espérance de vie aux États-Unis a augmenté de 5,5 ans entre 1980 et 2020, et les opportunités d’emploi sont passées des emplois à forte intensité de main-d’œuvre aux services et au travail du savoir.

tableau de la participation à la main-d'œuvre

Les préoccupations financières aggravent clairement la réticence des personnes âgées à prendre leur retraite, car la baisse des pensions, le manque d’épargne-retraite et la hausse des frais médicaux incitent les personnes âgées à travailler plus longtemps qu’elles ne le feraient autrement.

En 1980, 38 % de la main-d’œuvre américaine pouvait espérer toucher une retraite ; en 2020, ce chiffre était tombé à 15%, selon le BLS. Dans le même temps, les régimes d’épargne-retraite tels que les régimes 401(k) n’ont pas préparé les baby-boomers à quitter le marché du travail ; les économies médianes de ces plans n’étaient que de 202 000 $, selon les données publiées en avril par le Transamerica Center for Retirement Studies.

Une étude de 2021 sur la planification et les progrès par Northwestern Mutual a révélé que les deux principales raisons pour lesquelles les gens envisagent de retarder leur retraite sont le désir de travailler et d’économiser de l’argent, compte tenu de la flexibilité supplémentaire sur le lieu de travail (55 %) ; et les préoccupations concernant la hausse des coûts comme les soins de santé et les dépenses médicales imprévues (50 %).

Alors que la récente hausse de l’inflation est certainement inquiétante pour de nombreuses personnes âgées, la préoccupation de longue date concernant la hausse des coûts médicaux témoigne du manque de sécurité financière ressenti par de nombreux baby-boomers.

Il est également plus facile maintenant pour de nombreux travailleurs âgés de rester sur le marché du travail; le passage susmentionné au travail à distance et hybride offre plus d’options aux personnes âgées qui souhaitent continuer à toucher un chèque de paie.

Pendant ce temps, avec un chômage approchant les niveaux d’avant la pandémie de 3,6 % et la lutte pour l’intensification de la main-d’œuvre, les entreprises sont moins enclines à imposer des forfaits de retraite aux employés vieillissants ou à éviter les candidats plus âgés dans le processus d’entretien. Contrairement aux générations précédentes qui ont été mises à la porte afin d’être remplacées par des employés plus jeunes et moins chers, les baby-boomers sont invités à retarder leur retraite et à rester au travail à leurs propres conditions.

L’essor de la vie multigénérationnelle

La vie multigénérationnelle avait déjà connu une croissance exponentielle au cours de la vie des baby-boomers, le nombre de personnes vivant dans des logements multigénérationnels ayant quadruplé entre 1971 et 2021 pour atteindre 59,7 millions, selon Pew Research. Les catalyseurs les plus importants de cette croissance – les soucis financiers et le besoin de soins – augmentent clairement dans l’environnement économique actuel.

Tableau décrivant les raisons de la vie multigénérationnelle

Le logement multigénérationnel peut être avantageux pour tous les groupes d’âge résidant dans le même logement. Non seulement les baby-boomers peuvent compter sur leurs enfants adultes pour obtenir de l’aide pour leurs propres soins, mais leurs enfants peuvent souvent compter sur eux pour s’occuper de leurs petits-enfants.

La pression financière sur les ménages est désormais le principal catalyseur qui pousse plusieurs générations d’une même famille à cohabiter sous le même toit. L’inflation de plus de 8,5 % d’une année sur l’autre jusqu’en mars 2022 a contribué à faire grimper les prix des logements de 20,9 % au cours de la même période, selon CoreLogic. Pendant ce temps, un manque de stocks de maisons neuves, exacerbé par les défis de la chaîne d’approvisionnement dans l’industrie de la construction, et la hausse des taux d’intérêt empêchent de nombreuses familles d’acheter des maisons.

Une partie de la raison de la rupture de stock ? Comme les baby-boomers restent plus longtemps dans leur logement, l’offre existante sur le marché du logement est restreinte. Même si la hausse des évaluations des maisons leur offre un plus grand coussin pour se permettre les commodités offertes par les logements pour personnes âgées, ils choisissent de rester dans leur maison plus longtemps et de renoncer à ces services.

La télésanté et les appareils portables fournissent une assistance médicale à distance

Souvent, le passage à une résidence pour personnes âgées est motivé par un désir d’accès aux soins de santé, de nombreux établissements offrant des niveaux de soins plus élevés à mesure que les besoins évoluent. La proximité physique avec les professionnels de la santé a longtemps été considérée comme essentielle pour assurer les meilleurs soins. Mais la pandémie a changé le modèle, obligeant la communauté médicale et les régulateurs à réinventer les soins de santé.

L’innovation technologique s’est accélérée et la télésanté a augmenté, les baby-boomers ouvrant la voie. Selon une enquête menée par le département américain de la Santé et des Services sociaux entre le 14 avril et le 11 octobre 2021, près d’un quart des Américains de plus de 65 ans ont indiqué avoir eu une visite de télésanté au cours du mois précédent.

graphique montrant les visites de télésanté par les personnes âgées

Avantages du logement multigénérationnel

La pandémie a exacerbé les problèmes d’une industrie de la garde d’enfants déjà stressée; selon Child Care Aware of America, environ 16 000 centres ont fermé définitivement entre décembre 2019 et mars 2021, ce qui représente 9 % des centres à l’échelle nationale. Le besoin d’un soutien familial plus large pour élever les enfants était plus nécessaire que jamais.

Le logement multigénérationnel peut être avantageux pour tous les groupes d’âge résidant dans le même logement. Non seulement les baby-boomers peuvent compter sur leurs enfants adultes pour obtenir de l’aide pour leurs propres soins, mais leurs enfants peuvent souvent compter sur eux pour s’occuper de leurs petits-enfants.

Ce qu’il faut retenir : l’attention des investisseurs va changer

Les participants de l’industrie qui exploitent et investissent dans des actifs de logements pour personnes âgées existants avec la possibilité de convertir une partie ou la totalité de leurs unités en logements multifamiliaux sont ceux qui en profiteront le plus. L’offre multifamiliale continuera d’être limitée par le coût élevé de la construction (le prix moyen par unité est en hausse de 21,6 % d’une année sur l’autre selon Yardi Matrix), et les aversions de la communauté envers les nouveaux développements créent des obstacles importants pour les nouveaux entrants sur le marché.

Les unités multifamiliales qui peuvent être modernisées pour inclure des caractéristiques multigénérationnelles telles que des chambres supplémentaires, des suites pour beaux-parents, des salles de bains supplémentaires et des dispositifs de sécurité sont des valeurs sûres. Alors que le renouvellement des permis et le zonage présenteront des obstacles pour les promoteurs, la demande de logements multifamiliaux est tout simplement trop importante. C’est peut-être la prochaine poule aux œufs d’or.

Graphique montrant les taux de croissance annuels des loyers

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