L’immobilier commercial à la croisée des chemins – Blogue du FMI

Par Andrea Deghi et Fabio Natalucci

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Immeubles de bureaux vides. Heures de magasin réduites. Tarifs des chambres d’hôtel incroyablement bas. Tous sont des signes des temps. Les mesures de confinement mises en place l’année dernière en réponse à la pandémie ont fermé les entreprises et les bureaux et porté un coup dur à la demande de biens immobiliers commerciaux, en particulier dans les segments de la vente au détail, de l’hôtellerie et des bureaux.

Le secteur de l’immobilier commercial a le potentiel d’affecter une stabilité financière plus large.

Au-delà de son impact immédiat, la pandémie a également assombri les perspectives de l’immobilier commercial, compte tenu de l’avènement de tendances telles que la baisse de la demande du commerce de détail traditionnel au profit du commerce électronique, ou pour les bureaux en work-from -les politiques d’habitation gagnent du terrain. Une analyse récente du FMI révèle que ces tendances pourraient perturber le marché de l’immobilier commercial et menacer potentiellement la stabilité financière.

Le lien de stabilité financière

Le secteur de l’immobilier commercial a le potentiel d’affecter une stabilité financière plus large: le secteur est vaste; ses mouvements de prix ont tendance à refléter le tableau macro-financier plus large; et il dépend fortement du financement par emprunt.

Dans de nombreuses économies, les prêts immobiliers commerciaux constituent une part importante des portefeuilles de prêts des banques. Dans certaines juridictions, les intermédiaires financiers non bancaires (par exemple, les compagnies d’assurance, les fonds de pension ou les fonds d’investissement) jouent également un rôle important malgré le fait que les banques restent les plus grands fournisseurs de financement par emprunt du secteur de l’immobilier commercial à l’échelle mondiale. Un choc négatif sur le secteur peut exercer une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier commercial, nuire à la qualité du crédit des emprunteurs et peser sur les bilans des prêteurs.

Le risque de baisse des prix augmente lorsque l’on observe des désalignements de prix—C’est-à-dire lorsque les prix sur le marché de l’immobilier commercial s’écartent de ceux qu’impliquent les fondamentaux économiques ou les «justes valeurs». Notre analyse récente montre que ces désalignements de prix amplifient les risques à la baisse pour la croissance future du PIB. Par exemple, une baisse de 50 points de base du taux de capitalisation par rapport à sa tendance historique – une mesure couramment utilisée du désalignement – pourrait augmenter les risques de baisse de la croissance du PIB de 1,4 point de pourcentage à court terme (cumulativement sur 4 trimestres) et 2,5%. points à moyen terme (cumulés sur 12 trimestres).

Le lourd tribut du COVID-19

En examinant l’impact de la pandémie, notre analyse montre également que les désalignements de prix se sont accrus. Contrairement aux épisodes précédents, cependant, cette fois-ci, le désalignement ne résulte pas d’une accumulation excessive d’endettement, mais plutôt d’une forte baisse à la fois des revenus d’exploitation et de la demande globale d’immobilier commercial.

À mesure que l’économie prend de l’ampleur, le désalignement diminuera probablement. Néanmoins, les changements structurels potentiels sur le marché de l’immobilier commercial en raison de l’évolution des préférences dans notre société mettront le secteur au défi. Par exemple, une augmentation permanente des taux d’inoccupation des immeubles commerciaux de 5 points de pourcentage (en raison d’un changement des préférences des consommateurs et des entreprises) pourrait entraîner une baisse des justes valeurs de 15% après cinq ans.

Il faut cependant garder à l’esprit qu’il existe une énorme incertitude quant aux perspectives de l’immobilier commercial, ce qui rend une évaluation définitive des désalignements de prix extrêmement difficile.

Rôle des décideurs politiques dans la lutte contre les risques de stabilité financière

Des taux bas et de l’argent facile aideront les entreprises non financières à continuer d’avoir accès au crédit, contribuant ainsi à la reprise naissante du secteur de l’immobilier commercial. Cependant, si ces conditions financières faciles encouragent une trop grande prise de risque et contribuent aux désalignements des prix, les décideurs politiques pourraient alors se tourner vers leur boîte à outils de politique macroprudentielle.

Des outils tels que les limites des ratios prêt / valeur ou de couverture du service de la dette pourraient être utilisés pour remédier à ces vulnérabilités. En outre, les décideurs pourraient chercher à élargir la portée de la politique macroprudentielle pour couvrir les institutions financières non bancaires, qui sont des acteurs de plus en plus importants sur les marchés de financement de l’immobilier commercial. Enfin, pour garantir la solidité du secteur bancaire, des exercices de simulation de crise pourraient contribuer à éclairer les décisions sur la question de savoir si un capital adéquat a été mis de côté pour couvrir les expositions immobilières commerciales.

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