Les mesures prises par le gouvernement fédéral en réponse à la pandémie ont pris de nombreuses formes. Un ensemble de politiques vise à réduire le risque que la pandémie entraîne un krach du marché immobilier et une vague de saisies comme celle qui a accompagné la grande crise financière. Un outil important et nouveau utilisé dans le cadre de ces politiques est l’abstention hypothécaire, qui offre aux emprunteurs la possibilité de suspendre ou de réduire les paiements du service de la dette pendant les périodes difficiles, sans marquer le prêt en souffrance sur le rapport de crédit de l’emprunteur. Le recours généralisé à l’abstention au cours de l’année écoulée a considérablement modifié le système de financement du logement aux États-Unis, de différentes manières pour différents emprunteurs. Cet article est le premier d’une série de quatre à s’intéresser aux effets de l’abstention hypothécaire et aux perspectives du marché hypothécaire. Nous utilisons ici les données du Consumer Credit Panel (CCP) de la Fed de New York pour examiner les effets de ces changements sur les ménages pendant la pandémie.
Contexte: Qui est admissible à l’abstention hypothécaire COVID-19?
Au départ, en vertu de la Loi CARES, les emprunteurs ayant des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral pouvaient demander jusqu’à douze mois d’abstention, composés de deux périodes de 180 jours, s’ils éprouvaient des difficultés financières à cause du COVID-19. Plusieurs agences ont par la suite accordé des prolongations. Plus précisément, les emprunteurs ayant des hypothèques adossées aux entreprises financées par le gouvernement (GSE) Fannie Mae et Freddie Mac peuvent demander jusqu’à deux prolongations supplémentaires de trois mois (pour un maximum de dix-huit mois d’abstention totale) s’ils étaient dans un plan d’abstention actif comme du 28 février 2021, tandis que les emprunteurs avec des hypothèques soutenues par le ministère du Logement et du Développement urbain / Administration fédérale du logement (HUD / FHA), le ministère de l’Agriculture des États-Unis (USDA) ou le ministère des Anciens Combattants (VA) peuvent s’inscrire à d’abstention jusqu’au 30 juin 2021 et bénéficier d’un maximum de dix-huit mois d’abstention totale. Dans le même temps, la loi CARES (article 4013) a facilité le traitement comptable des modifications liées à la pandémie pour les prêts dans les portefeuilles bancaires, et les agences bancaires fédérales ont publié des directives à cet effet au début du mois d’avril 2020.
Comment fonctionne la tolérance?
L’abstention généralisée est une nouvelle politique, bien que des programmes similaires aient déjà été déployés à plus petite échelle à la suite de catastrophes naturelles. En règle générale, les paiements manqués seront ajoutés à la fin du prêt; pour un emprunteur au cours de la première année d’un prêt hypothécaire de trente ans, une abstention équivaut donc à un prêt sans intérêt de vingt-neuf ans du montant faisant l’objet d’une abstention. Ces abstentions sont des prêts sûrs en partie parce qu’elles sont compatibles avec les incitations: afin de préserver la valeur nette de leur logement, les emprunteurs doivent reprendre les paiements lorsqu’ils le peuvent. (Notez que les locataires, qui n’ont pas de valeur nette dans leur propriété, ne sont pas fortement incités à rembourser les paiements de loyer faisant l’objet d’une abstention, ce qui rend la fourniture de secours aux locataires plus difficile qu’aux propriétaires.)
Qui est entré dans la tolérance?
Comme nous l’avons signalé en novembre, un grand nombre d’abstentions hypothécaires ont commencé à apparaître dans les rapports de crédit en avril 2020 et, en mai 2020, 7% des comptes hypothécaires étaient en abstention. En juin, cependant, les sorties de l’abstention ont commencé à l’emporter sur les entrées, et le nombre de prêts hypothécaires en abstention a commencé à diminuer lentement. Le graphique suivant montre qu’en mars 2021, le taux d’abstention global était tombé à 4,2%, accompagné de réductions des entrées et des sorties, ce qui suggère un groupe d’emprunteurs relativement stable en abstention pendant une période de temps relativement longue. En fait, sur les 2,2 millions de prêts hypothécaires toujours en abstention en mars 2021, 1,2 million ont fait l’objet d’une abstention en juin 2020 ou avant. (En mars, les entrées dans le cadre de l’abstention sont probablement affectées par l’allégement de paiement supplémentaire offert au Texas en réponse aux effets de la tempête hivernale dans ce pays.)
Ces dynamiques – une forte hausse en avril et mai, suivie d’une lente baisse pendant l’été et l’automne – sont courantes dans la plupart des types de prêts hypothécaires, mais les emprunteurs FHA étaient considérablement plus susceptibles de renoncer au crédit hypothécaire au départ et sont restés dans le programme. plus long. En mars 2021, plus de 11% des emprunteurs de la FHA restent en abstention, comme indiqué ci-dessous.
Qu’est-ce qui explique les taux d’abstention plus élevés pour les emprunteurs FHA? Les emprunteurs FHA sont beaucoup plus susceptibles d’être des acheteurs d’une première maison et de vivre dans des zones à faible revenu. Environ 41 pour cent des emprunteurs FHA vivent dans des quartiers dont le revenu annuel moyen des ménages est inférieur à 50 000 dollars, contre 22 pour cent pour les emprunteurs GSE.
Dans ce contexte, il n’est peut-être pas surprenant de constater que les taux d’abstention ont augmenté le plus, et étaient les plus persistants, dans les codes postaux à revenu moyen inférieur. Comme le montre le graphique suivant, les taux d’abstention dans le quartile le plus pauvre des codes postaux ont approché 10% en mai et juin 2020 et restent supérieurs à 5,5% à la fin de mars 2021.
La probabilité d’abstention diminue régulièrement à mesure que la cote de crédit de l’emprunteur (mesurée à la date du montage du prêt hypothécaire) augmente, et elle est beaucoup plus élevée pour les prêts en souffrance en mars 2020; voir le graphique suivant. En effet, les taux d’abstention restent proches de 40% pour les emprunteurs qui étaient en retard sur leurs prêts hypothécaires avant la pandémie. Les taux plus élevés d’abstention hypothécaire dans les régions les plus pauvres et parmi les emprunteurs de la FHA sont cohérents avec l’impact inégal que le COVID-19 et la récession qui l’accompagne ont eu sur différents segments de la population. L’abstention hypothécaire a été un outil politique important pour atténuer l’impact de ces défis auxquels sont confrontés les ménages les moins favorisés.
Étant donné que les frais de logement sont généralement l’une des dépenses les plus importantes des ménages, il n’est pas surprenant que l’abstention hypothécaire offre un allégement très substantiel des flux de trésorerie aux ménages qui la souscrivent. Le tableau ci-dessous fournit des détails sur l’allégement de paiement que les différents participants à l’abstention ont reçu. (Comme nous le montrons dans un article associé, être inscrit à l’abstention n’est pas tout à fait la même chose que recevoir un allégement de flux de trésorerie.) Nous estimons cet allégement en utilisant le paiement moyen qui était dû avant de s’inscrire à l’abstention pour ceux qui étaient inscrits à l’abstention comme de mars 2021. (Ces chiffres sont très stables depuis mars 2020, nous ne montrons donc pas les changements au fil du temps ici.)
Comme le montre le tableau, l’allégement mensuel moyen des flux de trésorerie associé à une abstention hypothécaire est quelque peu différent selon les types de prêts hypothécaires et augmente fortement à mesure que le revenu du quartier augmente. En effet, les paiements cumulatifs agrégés ignorés par les emprunteurs des 25% des quartiers les plus pauvres représentent environ 38% de ceux ignorés dans les quartiers du quartile supérieur.
Au total, en termes absolus en dollars, l’abstention des prêts hypothécaires a apporté le plus d’avantages aux régions les plus riches. Cela est dû à une combinaison d’accession à la propriété élevée et de paiements hypothécaires relativement coûteux dans ces régions, ce qui compense largement l’incidence considérablement plus élevée de l’abstention dans les régions à faible revenu. Pourtant, les taux élevés d’abstention des prêts FHA et des codes postaux plus pauvres montrent clairement que ces programmes ont été une bouée de sauvetage importante pour les ménages les moins favorisés.
Conclusion
Nous constatons que l’abstention hypothécaire a été un outil politique important pour atténuer les effets de la pandémie et est devenue un phénomène assez courant depuis qu’elle est devenue largement disponible l’an dernier. Après une augmentation rapide initiale à plus de 7%, la part des prêts hypothécaires dans l’abstention a lentement diminué et s’élevait à un peu plus de 4% à la fin de mars 2021. La tolérance a été plus courante pour les emprunteurs FHA et les hypothèques des quartiers pauvres, ainsi que pour ceux qui étaient déjà en souffrance en mars 2020. Dans un autre article, nous examinons comment l’abstention affecte les emprunteurs et continuons d’examiner la répartition de ces effets.
Andrew F. Haughwout est vice-président principal du groupe de recherche et de statistique de la Federal Reserve Bank of New York.
Donghoon Lee est membre du groupe de recherche et de statistique de la Banque.
Joelle Scally est stratège principale des données au sein du groupe de recherche et de statistique de la Banque.
Wilbert van der Klaauw est vice-président principal du groupe de recherche et de statistique de la Banque.
Comment citer cet article:
Andrew F. Haughwout, Donghoon Lee, Joelle Scally et Wilbert van der Klaauw, «Keeping Borrowers Current in a Pandemic», Federal Reserve Bank of New York Économie de Liberty Street, 19 mai 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/05/keeping-borrowers-current-in-a-pandemic-.html.
Articles supplémentaires dans cette série
Que se passe-t-il lors de l’abstention hypothécaire?
Les propriétaires de petites entreprises se tournent vers le crédit personnel
Quelle est la prochaine étape pour les emprunteurs faisant l’objet d’une abstention?
Lecture connexe
Inégalités économiques: une série de recherches
Avertissement
Les opinions exprimées dans ce billet sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank of New York ou du Federal Reserve System. Toutes erreurs ou omissions sont à la charge des auteurs.
