Travail à distance, entrepreneurs gouvernementaux et immobilier

Après que de nombreuses industries aient vu la productivité rester stable avec des employés travaillant à domicile, des organisations à travers le pays évaluent leurs besoins en immobilier de bureau. Le gouvernement américain, le plus grand locataire de bureaux aux États-Unis, n’est pas différent, et le fait d’avoir le plus grand chéquier au monde lui permet de dicter la manière dont les affaires sont menées.

Cependant, lorsque ce chéquier est financé par l’argent des contribuables, ce pouvoir est utilisé pour promouvoir l’efficacité, la transparence et l’intendance axées sur la mission. Les décisions prises par le gouvernement américain peuvent se répercuter sur la macroéconomie, en particulier sur le marché immobilier. En l’occurrence, l’attribution récente par la General Services Administration d’un contrat de services flexibles de coworking IDIQ (livraison indéterminée, quantité indéterminée) a suscité l’intérêt des acteurs des écosystèmes de la maîtrise d’ouvrage publique et de l’immobilier commercial.

Est-ce un signal que le gouvernement fédéral pourrait changer sa façon de faire des affaires? Nous le pensons.

En juillet, la GSA a signalé que le gouvernement fédéral détenait plus de 7 800 baux immobiliers totalisant plus de 181 millions de pieds carrés d’espace locatif dispersés à travers le pays, dont environ 30% à Washington, DC, Maryland et Virginie. Le premier contrat d’espace de coworking flexible a été attribué fin août à WeWork, Deskpass, Liquidspace, Expansive et The Yard, suggérant que le gouvernement fédéral est prêt à réduire son empreinte immobilière et à promouvoir le travail flexible et à distance.

Cela reflète le sentiment de nombreuses organisations privées réévaluant leurs besoins de bureau. La pandémie étant toujours un problème, beaucoup recherchent des solutions à court terme, comme un espace de coworking, avant de prendre une décision plus permanente.

Un client plus flexible ?

Les entrepreneurs du gouvernement sont particulièrement intéressés par les habitudes de travail et les préférences de leur gros client puissant. Lors de l’appel aux résultats trimestriels de Parsons Corporation le 10 août, son directeur général, Carey Smith, a mis en garde contre le programme de travail hybride de l’entreprise. Elle a déclaré que l’entreprise laissait les employés choisir s’ils travaillaient à distance, au bureau ou dans un arrangement hybride « à condition que leur client soit d’accord avec cela ».

Les pivots rapides vers le télétravail pendant la pandémie ont été résolus via des modifications aux contrats existants, en gardant le gouvernement opérationnel et le travail critique sur la tâche. De plus, il est prématuré d’examiner les nouvelles modalités et conditions des véhicules contractuels pour glaner de nouvelles tendances dans la façon dont le gouvernement fédéral s’attend à ce que les affaires soient menées sur le plan logistique.

Par conséquent, l’attribution du premier contrat de services de coworking flexibles est un signal majeur que les entrepreneurs gouvernementaux serviront à l’avenir un client plus dispersé et plus flexible. C’est une excellente nouvelle pour les entrepreneurs qui se battent pour les talents dans un marché du travail tendu et qui recherchent un retour continu sur leurs récents investissements dans le travail à distance informatique.

Roger Krone, directeur général de Leidos, un entrepreneur gouvernemental, a souligné l’importance du travail flexible lors de la conférence sur les décisions stratégiques de Bernstein en juin. « Nous allons avoir plus d’espace hôtelier. On va avoir plus d’employés en télétravail ou en télétravail qui vont nous permettre, pensons-nous, de conserver l’effectif pour attirer les millennials et les Gen (Zers) qui sortent, et ça va nous permettre de réduire notre empreinte immobilière . « 

Mais qu’en est-il des trucs secrets?

Le gouvernement fédéral ira-t-il jamais complètement à distance? Non, même pas près. Après tout, le poste le plus important du budget fédéral est destiné au ministère de la Défense, qui gère des trésors d’informations classifiées.

Qu’est-ce que cela signifie pour le gouvernement, alors?

Les travaux classifiés du DOD et de la communauté du renseignement se poursuivront en personne dans des installations d’information compartimentées dites sensibles. Cependant, nous nous attendons à voir une plus grande personnalisation des informations qui doivent vraiment être considérées comme classifiées, ainsi qu’une expansion des capacités de télétravail pour les employés du DOD qui ne touchent pas les informations les plus sensibles.

En janvier, la vice-amirale de la Marine Nancy A. Norton, directrice de la Defense Information Systems Agency, a souligné la valeur et la faisabilité du télétravail, notant que le DOD n’a pas seulement survécu à la pandémie mais a prospéré. Elle pense que le département a «appris à travailler avec notre main-d’œuvre et à lui faire confiance d’une manière que nous n’avions jamais faite auparavant». Elle était catégorique que cette évolution se poursuivra à travers le DOD.

Qu’est-ce que cela signifie pour l’immobilier commercial?

Les propriétaires de bureaux seront en état d’alerte à la suite du récent contrat du gouvernement avec les opérateurs de coworking, en particulier ceux de la région de Washington, DC. Malgré une économie aidée par le gouvernement fédéral, le marché des bureaux dans la capitale nationale a été tumultueux au mieux. Les données récentes de CoStar reflètent des taux d’inoccupation de 15 %, le plus élevé en 20 ans.

Tout n’est pas pessimiste, cependant. Des durées de bail plus longues dans les bureaux ont permis de limiter une partie de l’impact de la pandémie. Le pipeline de construction est à son plus bas depuis des décennies et de nombreux développements sont construits sur mesure ou ont des prélocations importantes.

À l’instar des tendances nationales, les nouveaux bâtiments trophées continuent d’intéresser les locataires pour remplacer les espaces plus anciens. Le loyer de ces propriétés haut de gamme est bien supérieur à celui de leurs pairs 3 étoiles. Les loyers premium des bureaux 4 et 5 étoiles par rapport aux bureaux 3 étoiles ont augmenté de près de 25 % depuis 2013, selon les données de CoStar. En comparaison, la différence de loyer du marché entre les espaces de bureaux 3 étoiles et 1 et 2 étoiles s’est réduite au cours de cette période. Les propriétaires d’immeubles de moindre qualité devront trouver des opportunités de réaménagement ou risquer de perdre des locataires.

Marché intermédiaire à emporter

Pour les propriétaires d’immeubles de bureaux dans et autour de Washington, DC, il sera important de présenter un produit qui attirera les locataires au-delà de son emplacement physique. Disposer d’un espace de coworking dans le bâtiment ou proposer des équipements haut de gamme deviennent des enjeux de table pour rester viables dans le quartier.

Les entrepreneurs du gouvernement travaillant dans des environnements non classifiés devraient réévaluer leur stratégie immobilière pour la date d’échéance des baux. La première étape consiste à comprendre les exigences et les préférences de chaque client de l’agence gouvernementale. La prochaine fois que vous communiquerez avec votre agent de négociation des contrats, assurez-vous de discuter des stratégies de retour au bureau à court et à long terme afin de pouvoir déterminer la vôtre.

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