Tout comme au lendemain de la Grande Récession, la pandémie incite des individus et des institutions bien capitalisés à acheter des biens immobiliers dans des communautés où la valeur des terres est susceptible d’augmenter – ce que certains appellent «l’accaparement des terres post-COVID-19». » Beaucoup d’acheteurs sont de grandes sociétés d’investissement immobilier de l’extérieur de la communauté ou même du pays, comme le groupe de capital-investissement Blackstone, qui a récemment acquis 5 800 appartements à bas prix à San Diego.
Pendant ce temps, les familles de travailleurs assiégées qui vivent dans ou à proximité de ces zones sont laissées pour compte de ce transfert historique de propriété et d’opportunités de création de richesse. Mais avec des dollars fédéraux substantiels vers les gouvernements locaux via le Plan de sauvetage américain (ARP), les dirigeants locaux ont l’occasion de résoudre certains des problèmes structurels qui ont été mis à nu au cours de l’année écoulée et d’aider leurs résidents à «racheter le bloc». «
Les multiples impacts disparates de la pandémie COVID-19 – y compris des taux de mortalité plus élevés pour les Noirs et les bruns et des pertes d’emplois plus importantes parmi les travailleurs à faible revenu – ont souligné la vulnérabilité de la vie aux États-Unis pour des personnes et des lieux particuliers. L’American Rescue Plan a été créé, en partie, pour apporter une stabilité transformatrice à cette précarité. En effet, les directives provisoires du département du Trésor sur les fonds d’État et de redressement budgétaire locaux du plan concernant le coronavirus indiquent que l’objectif des fonds est d’atténuer «l’impact à long terme de la pandémie en aggravant les défis systémiques de santé publique et économiques des populations touchées de manière disproportionnée», et encourage les utilisations «qui favorisent une reprise forte, inclusive et équitable, en particulier les utilisations ayant des avantages à long terme pour la santé et les résultats économiques».
En d’autres termes, il est temps de changer le jeu pour que les mêmes joueurs ne gagnent ou ne perdent pas toujours.
De plus en plus de villes du pays sont de plus en plus conscientes que l’expansion ou la récupération de la propriété immobilière est un outil incontournable pour passer de l’aide d’urgence à une juste reprise. Des dirigeants communautaires entreprenants forment des fiducies foncières et des fonds d’investissement de quartier gérés localement qui permettent aux résidents – avec d’autres investisseurs privés, publics et à but non lucratif – d’acheter, de détenir et de développer ou de réaménager des terrains ou des bâtiments dans leurs communautés. Ces modèles accessibles sont conçus pour permettre aux petits investisseurs d’agréger leurs ressources pour un pouvoir d’achat collectif – devenant des copropriétaires ou des bénéficiaires financiers, et parfois même orientant la trajectoire du développement local. Ces fonds prennent diverses formes juridiques: coopératives, sociétés de développement communautaire, fiducies foncières, personnes morales qui vendent des actions ou structures de fiducie constituées principalement comme véhicules d’investissement.
Mais dans un marché foncier compétitif, la propriété peut changer rapidement de mains; seuls ceux qui possèdent un capital ont une chance d’en assurer la propriété. Le processus d’organisation d’investisseurs ou de propriétaires résidents à faible valeur monétaire, d’autre part, doit être avancé patiemment par le biais d’organisations communautaires qui ont gagné la confiance locale et ont la capacité d’organiser, d’éduquer et de mobiliser.
À court terme, les autorités devraient envisager d’utiliser les fonds d’aide d’État et locaux très flexibles de l’ARP pour acquérir des propriétés dans les quartiers en transition avant que des entreprises extérieures ne bloquent les résidents. Cela devrait suivre un processus en deux étapes: une acquisition rapide de la propriété afin qu’elle puisse être «mise en banque», suivie d’un processus méthodique de mobilisation des investisseurs locaux ou des propriétaires communautaires. L’objectif ici n’est pas de détenir publiquement des terres ou des biens immobiliers à long terme, car cela ne comblera pas l’écart de richesse raciale. Au contraire, cette étape intermédiaire réinitialise l’horloge de la spéculation foncière, créant un espace pour l’organisation stratégique, la planification et le renforcement des capacités.
Par exemple, à Minneapolis, LISC Twin Cities a lancé le Community Asset Transition Fund pour acquérir temporairement des terres autour de couloirs commerciaux culturellement importants avant de transférer la propriété aux coopératives et aux groupes de résidents. LISC a déjà obtenu 30 millions de dollars pour le fonds, qui, espère-t-il, permettra aux communautés locales de racheter des terres appartenant à des intérêts spéculatifs, de réparer les dommages causés par les troubles civils et de conserver la propriété locale de districts entiers. L’idée a pris racine en raison de la longue histoire de la région avec l’appropriation coopérative et les efforts d’autodétermination des quartiers, ainsi que des discussions liées à la pandémie entre des fondations privées, des investisseurs sociaux et d’autres acteurs civiques. Cela fait partie de la campagne pour «plus d’inclusion, d’engagement et d’appropriation par les personnes de couleur, non seulement pour réparer ce qui a été endommagé, mais aussi pour aider à générer une nouvelle prospérité et une nouvelle richesse pour les membres de la communauté», a déclaré Peter McLaughlin, directeur exécutif de LISC Twin Cities. Impact Alpha.
Bien que Minneapolis ait peut-être été l’épicentre de l’année 2020 du calcul racial, ce n’est pas unique. Des mouvements parallèles pour une propriété foncière plus inclusive sur le plan racial se sont déroulés dans tout le pays, dans les zones urbaines et rurales.
Les directives provisoires du Département du Trésor sur les fonds ARP des États et locaux maximisent la flexibilité des dépenses lorsque les dollars sont ciblés par une approche basée sur le lieu des secteurs de recensement qualifiés. Les directives identifient en outre «Bâtir des collectivités plus fortes grâce à des investissements dans le logement et les quartiers» comme une priorité et précisent le développement de logements abordables comme une utilisation admissible. Au fur et à mesure que le département du Trésor élabore des directives supplémentaires sur l’ARP, il serait particulièrement utile de préciser explicitement que l’acquisition de biens existants est éligible et quels types d’acquisitions de biens (par exemple, locations, hôtels, biens immobiliers commerciaux) sont éligibles.
Comme pour toute dépense, les dollars ARP peuvent soit renforcer les méthodes familières de résolution de problèmes locaux, circulant le long des canaux établis vers plus des mêmes solutions, soit irriguer de nouveaux terrains. En aidant les résidents à «racheter le bloc», les villes ont une opportunité simple mais transformatrice de galvaniser et de soutenir de nouveaux arrangements et coalitions intersectoriels avec des structures pour un engagement profond des résidents, garantissant que les ressources débarquent de manière à faire une réelle différence à long terme. pour les communautés touchées par le COVID-19, le racisme et la pauvreté.
