Un ville préoccupée par la brûlure exige qu’une épicerie soit exploitée par Trader Joe’s ou Whole Foods plutôt que par une chaîne de magasins à un dollar? Dans un décision de 1975, la haute cour de New York a dit non, rejetant l’exigence d’une commission de zonage qu’une épicerie soit détenue et exploitée par une chaîne haut de gamme spécifique. Le tribunal a estimé que le zonage ne peut réglementer la propriété.
Zles traités de zonage citent depuis longtemps la maxime selon laquelle le zonage régit les usagesne pas utilisateurs. En d’autres termes, le zonage régit Quel va où, mais il ne peut pas dire qui va où.
Sauf, c’est, quand il s’agit de logement. Historiquement, cours à travers le pays ont regardé de l’autre côté dans les cas où le zonage exige que le logement soit occupé par la personne qui en est propriétaire. Ces exigences en matière d’occupation par le propriétaire ont pour conséquence de limiter l’offre de logements, affectant ainsi l’abordabilité et réduisant les choix des locataires quant à l’endroit où vivre.
Les exigences d’occupation par le propriétaire sont des tentatives détournées pour bloquer les locataires
Grandes villes et villes se disputer que les exigences en matière d’occupation par le propriétaire garantissent que les propriétaires et les locataires absents ne causent pas de fléau. De plus, à tort ou à raison, de nombreuses personnes accusent « investisseurs » pour une partie ou la totalité de la crise actuelle de l’abordabilité du logement.
Les restrictions sur les locations apparaissent dans les codes de zonage, les règles des associations de propriétaires, les règles émises par les prêteurs subventionnés et les ordonnances locales. Par exemple, lorsque la Californie a devancé les interdictions locales sur les conversions en duplex et les fractionnements de lots dans le Loi sur les possibilités de logement et plus d’efficacité (HOME), communément appelé SB9, il a spécifiquement permis aux gouvernements locaux d’adopter des exigences de propriétaire occupant pour ces fractionnements. Les exigences de propriétaire occupant sont particulièrement courant dans les règles de zonage autour des logements accessoires (UDA), dont un échantillon est résumé au tableau 1.
Tableau 1 : Les règles d’occupation par le propriétaire sont courantes pour les ADU
| Juridiction | Code | Conditions |
| Washington DC | DC Mun. Règl. Mésange. 11, § 11-U253.5 | « Le logement principal ou l’appartement accessoire doit être occupé par son propriétaire pendant la durée de l’utilisation de l’appartement accessoire. » |
| Denver | Code de zonage de Denver, Colorado § 11.8.2.2(C) | Les propriétaires d’ADU dans les zones à logement unique doivent « occuper soit le logement principal, soit l’utilisation de l’ADU comme [their] résidence légale et permanente. . . comme en témoigne l’inscription sur les listes électorales, l’immatriculation des véhicules ou des moyens similaires. |
| Provo City, Utah | Code de la ville de Provo, Utah §§ 14.06.020,14.30.030(4) | Pour les propriétés unifamiliales avec ADU, « soit le logement principal, soit l’ADU doit être occupé par un propriétaire occupant », bien que le propriétaire puisse prendre une « absence temporaire de bonne foi » dans certaines circonstances. Les propriétaires doivent fournir des documents à la ville pour prouver l’occupation du propriétaire sur demande. |
| Bellingham, Washington. | Bellingham, Washington Mun. Code § 20.10.036(B)(4)(c) | Les propriétaires d’immeubles ADU doivent enregistrer des clauses selon lesquelles ils « habiteront sur les lieux, que ce soit dans le logement principal ou accessoire », qui lient également les propriétaires successifs. Des exceptions d’un an sont prévues en cas de « difficultés ». Les propriétaires doivent soumettre des affidavits périodiques confirmant leur occupation continue. |
| Comté de Fairfax, Virginie. | Comté de Fairfax. Ordonnance de zonage § 4102.7.B | « Soit le logement accessoire, soit le logement principal doit être occupé par le propriétaire. |
| Greenwich, Conn. | Greenwich, Connecticut Mun. Code § 6-99 | « Le propriétaire inscrit doit résider soit dans le logement accessoire, soit dans le logement principal. Un affidavit reconnaissant la résidence est exigé du propriétaire. |
| Eagan, Minnesota. | Eagan, Minn. Code des ordonnances § 11.70.32 | Les propriétaires doivent « résider soit dans la résidence principale, soit dans l’ADU en tant que résidence permanente » pendant au moins 185 jours par année civile. |
| Brookhaven, État de New York | Code de la ville de Brookhaven, NY § 85-258 | « Le(s) propriétaire(s) du lot sur lequel est situé l’appartement accessoire doivent résider dans . . . soit le plus grand logement, soit l’appartement accessoire. Aucun autre propriétaire ne doit détenir collectivement ou individuellement un pourcentage supérieur à celui du propriétaire occupant. » |
| Comté de Nassau, Fa. | Comté de Nassau. Dév. Code § 28.15(K) | « Dans les cas où le logement accessoire est utilisé pour un bien locatif, la maison unifamiliale existante sur la parcelle doit être la résidence principale du propriétaire et détenir une exemption de propriété familiale active [from property taxes].” |
| New Haven, Conn. | New Haven, Conn. Ordonnance n° OR-2021-0014 (2021) (modifiant New Haven, Conn. Zoning Ordinance § 22) | « Les logements accessoires ne sont autorisés que lorsque le propriétaire habite sur la propriété, soit dans le logement principal, soit dans le logement accessoire. » Des exceptions s’appliquent pour les congés sabbatiques temporaires ou les admissions à l’hôpital ou aux résidences-services. |
| Comté d’Arlington, Virginie. | Arlington Cnty., Va. Zoning Ordinance §§ 12.9.2(C)(3) | Si plusieurs familles occupent le bien, « le propriétaire du logement principal doit occuper soit le logement principal, soit le logement accessoire comme résidence principale ». Alors que l’ordonnance permet également que la propriété soit occupée uniquement par des non-propriétaires, cela exige que « la totalité de la propriété . . . être occupé par une seule famille au plus. » |
Ces règles d’occupation par le propriétaire ont plusieurs effets négatifs sur l’équité, les efforts de construction de logements multifamiliaux et l’offre globale de logements. Étant donné que les locataires ont généralement des revenus inférieurs à ceux des propriétaires et qu’ils sont plus diversifiés sur le plan racial, les exigences en matière de propriétaire-occupant ont une incidence sur la composition économique et démographique des quartiers. Les exigences en matière d’occupation par le propriétaire empêchent également les propriétaires de développer une expertise répétée dans l’acquisition et la rénovation du parc de logements existant pour ajouter des ADU ; par conséquent, les prêteurs sont moins susceptibles de financer les ADU. Enfin, les règles d’occupation en propriété contraignent l’offre car chaque maison existante ne peut donner lieu qu’à un seul logement locatif et non deux, et les maisons appartenant à des non-résidents ne peuvent ajouter d’ADU. (Par ailleurs, de nombreux codes stipulent explicitement que si un investisseur achète une maison occupée par son propriétaire, il doit laisser l’ADU vacante.)
Les gouvernements locaux pourraient éviter ces impacts en réglementant simplement l’entretien. Plutôt que de supposer que les locataires seront de mauvais voisins, les autorités locales pourraient appliquer les codes du logement, les ordonnances sur la brûlure et les ordonnances sur le bruit. Au lieu de cela, ils comptent sur l’occupation par le propriétaire comme raccourci pour réglementer l’entretien.
En confirmant les exigences d’occupation par le propriétaire, les tribunaux n’expliquent pas comment ces exigences se rapportent à l’entretien de la propriété. Au lieu de cela, ils s’appuient sur des hypothèses et des préjugés tacites concernant les locataires. Dans les quelques cas où les tribunaux se sont interrogés sur le lien entre l’accession à la propriété et l’entretien du logement, ils ont refusé pour faire respecter les exigences en matière d’occupation par le propriétaire. Dans les dépôts pour un 2019 Cas du New Jerseyles responsables du zonage ont fait valoir qu’une exigence de propriétaire occupant garantirait « surveillance adéquate » d’une maison bifamiliale. En réponse, les avocats du propriétaire ont noté avec effronterie qu’il n’était «pas clair… si le public était préoccupé par le fait que les locataires surveillaient correctement le [owners] ou si le souci était le [owners] devaient superviser adéquatement les locataires. En tout état de cause, le tribunal a conclu que « Le statut de l’occupant d’une maison en tant que propriétaire plutôt qu’en tant que locataire ne garantit pas qu’il sera un voisin respectueux des lois et prévenant. Le tribunal a refusé d’autoriser les responsables locaux à « déléguer fonctionnellement à un propriétaire privé une partie des pouvoirs de police de la municipalité et sa propre responsabilité exclusive d’appliquer les lois locales et de maintenir la paix ».
Une décennie plus tôt, la haute cour de Caroline du Nord atteint la même conclusion, concluant qu’une exigence de propriétaire occupant n’avait « aucun fondement raisonnable » et n’avait « aucun lien substantiel » avec la santé ou le bien-être publics. Et récemment, une cour d’appel fédérale a également gouverné que même si une exigence de propriétaire occupant pour les locations à court terme avait fait progresser les objectifs de politique locale liés à la prévention des nuisances et à la préservation du caractère du quartier, ces mêmes objectifs de politique auraient pu être atteints par d’autres moyens. Étant donné que le tribunal a conclu que les restrictions d’occupation par le propriétaire étaient discriminatoires à l’encontre du commerce interétatique, la disponibilité d’alternatives non discriminatoires a rendu les exigences d’occupation par le propriétaire inconstitutionnelles.
Les décideurs ne devraient pas compter sur le zonage pour résoudre tous les problèmes
Les exigences en matière d’occupation par le propriétaire sont un exemple de « glissement de zonage », ou lorsque les planificateurs et les politiciens utilisent le zonage pour résoudre des problèmes bien au-delà de la portée des réglementations sur l’utilisation des terres et le zonage. Ces problèmes pourraient – et devraient – être réglés directement afin d’éviter les conséquences (parfois voulues) de l’utilisation du zonage. Les exigences d’occupation par le propriétaire, par exemple, ont tendance à exclure les locataires d’un quartier. De même, les tailles de lot minimales, qui ont effets dévastateurs sur l’abordabilité du logement, la ségrégation et l’environnement – sont justifiées comme un moyen de gérer les eaux pluviales et les eaux usées, même si les codes de santé publique réglementent déjà les eaux pluviales et les eaux usées.
Quelques législatures d’État et locales ont jugé bon de résoudre ce problème par le biais de lois ou d’ordonnances. Mais les tribunaux ont également un rôle à jouer ici, un rôle que la plupart ne remplissent pas. En dehors du New Jersey et de la Caroline du Nord, tribunaux ont a été amical à la propriété occupante conditions. Dans la jurisprudence, la plupart des tribunaux reconnaissent que le zonage régit l’utilisation et non la propriété. Néanmoins, les tribunaux s’en remettent aux allégations des villes selon lesquelles les propriétaires-occupants sont de meilleurs intendants de la propriété.
Tant que les tribunaux refusent d’interroger le lien entre l’objectif revendiqué d’une ordonnance de zonage et son effet réel, il n’y aura pas de recours judiciaire pour le fluage du zonage. Heureusement, les tribunaux du New Jersey et de la Caroline du Nord ont montré une voie à suivre, une voie que les tribunaux d’autres États devraient imiter.
