Comment le COVID-19 a affecté les acheteurs d’une première maison -Liberty Street Economics

Comment le COVID-19 a affecté les acheteurs d'une première maison

Les efforts déployés au printemps 2020 pour contenir la propagation du COVID-19 ont entraîné une forte contraction de la croissance économique américaine et une augmentation rapide et sans précédent du chômage. Alors que la première vague de la pandémie a ralenti le marché de l’habitation au printemps, les ventes de maisons ont fortement rebondi pendant le reste de l’année, avec de fortes hausses des prix des logements. Compte tenu de la hausse des prix des logements et du chômage toujours élevé, des craintes ont surgi sur le fait que le COVID-19 pourrait avoir eu un effet négatif sur les acheteurs d’une première maison. En utilisant une nouvelle mesure plus précise des acheteurs d’une première maison, nous constatons que ces acheteurs n’ont pas été affectés par la pandémie. Dans le même temps, les gains découlant de la baisse des taux hypothécaires sont allés aux propriétaires existants et non aux ménages qui achètent leur première maison.

La bonne performance du marché du logement en 2020 se reflète à la fois en termes de volume d’achats de logements et de croissance des prix des logements. Le graphique ci-dessous montre le total des prêts hypothécaires à l’achat par année, ventilés en acheteurs d’une première maison (FTB) et acheteurs réguliers. Les données sont basées sur les nouveaux privilèges hypothécaires sur les dossiers de crédit des ménages et ne refléteront donc pas les achats de maison «tout en espèces».


Comment le COVID-19 a affecté les acheteurs d'une première maison

Le rythme annuel des nouveaux prêts hypothécaires à l’achat est à la hausse depuis 2011. Cette croissance s’est accélérée en 2020, le volume des prêts hypothécaires à l’achat augmentant de 10,5%, contre 6,0% en 2019. De même, les prix des logements ont augmenté de 9,2% en 2020 contre 3,6% en 2019 , selon CoreLogic, reflétant une forte demande et des stocks relativement faibles.

En utilisant un large échantillon représentatif de dossiers de crédit des ménages américains, nous pouvons identifier un FTB comme la première instance d’un privilège hypothécaire dans le dossier de crédit d’un ménage. La part des nouveaux prêts hypothécaires à l’achat contractés chaque année par les FTB est indiquée dans le graphique ci-dessous.


Comment le COVID-19 a affecté les acheteurs d'une première maison

Nous constatons qu’en 2019, avant l’épidémie de COVID-19, la part des FTB parmi tous les prêts hypothécaires à l’achat (à l’exclusion des achats en espèces) était de 48,2%. En 2020, la part du FTB a augmenté à 48,8%, par opposition à la baisse basée sur les données d’enquête NAR. Cette légère augmentation contraste également fortement avec la baisse de 8,5 points de pourcentage de la part de FTB suite à la crise financière. La part du FTB est à la hausse depuis 2013 et est maintenant essentiellement revenue à son niveau de 2000.

Pendant ce temps, la hausse des prix des logements a fait grimper les soldes hypothécaires des FTB et des acheteurs réguliers. Le graphique ci-dessous montre le solde hypothécaire moyen au fil du temps pour les deux types d’acheteurs.


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Le solde moyen de montage des prêts hypothécaires pour les FTB a augmenté de 10,2% en 2020, soit plus du triple du rythme de 3,2% en 2019. De même, les soldes hypothécaires des acheteurs réitérés ont augmenté de 12,1% en 2020 après être restés relativement stables en 2019 (une augmentation de seulement 0,8 pour cent).

On peut s’attendre à ce que la hausse des prix des logements et la faiblesse du marché du travail créent des problèmes d’accessibilité pour les FTB, entraînant une baisse de la part des FTB en 2020. Pourquoi cela ne s’est-il pas produit? Les FTB en 2020 étaient-ils relativement plus âgés et avaient donc des revenus plus élevés et plus de temps pour épargner pour un acompte? Le graphique suivant fournit des données sur l’âge moyen des FTB et des acheteurs réguliers.


Comment le COVID-19 a affecté les acheteurs d'une première maison

Au lieu d’augmenter, l’âge moyen des FTB a en fait légèrement diminué, passant de 36,5 ans en 2019 à 36,1 ans en 2020.

Les mensualités d’une maison dépendent à la fois du solde hypothécaire et du taux hypothécaire. S&P Global rapporte que le taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur trente ans est passé de 4,75% en 2019 à 3,77% en 2020. Pour les FTB, cette baisse des taux hypothécaires a complètement compensé la hausse des prix des logements (et par conséquent des soldes hypothécaires). Sur la base des données de notre panel de crédit, le paiement mensuel moyen prévu pour un FTB a légèrement diminué, passant de 1625 USD en 2019 à 1598 USD en 2020.

En plus d’être en mesure de payer les paiements mensuels du principal et des intérêts sur une maison, un FTB doit également accumuler des économies suffisantes pour effectuer un acompte. Des prix plus élevés des logements peuvent rendre l’épargne suffisante pour un acompte encore plus difficile pour les FTB. Cependant, si les ménages investissaient leurs économies de mise de fonds dans de larges indices boursiers, leur rendement après impôt en 2020 aurait dépassé la hausse des prix des logements. De généreux chèques de relance en cas de pandémie et une abstention automatique sur les prêts étudiants fédéraux auraient peut-être aussi aidé les FTB à économiser pour un acompte.

Si les FTB rencontraient des difficultés pour verser un acompte à mesure que les prix des logements augmentaient, ils auraient pu soit essayer de verser un acompte moins élevé, soit demander une aide pour l’acompte. CoreLogic nous a fourni des pourcentages d’acompte moyens pour les FTB (en utilisant la définition officielle pour FTB de ne pas être propriétaire d’une maison au cours des trois dernières années). En 2019, l’acompte pour les FTB était de 8,9% en moyenne. En réponse à la hausse des prix des logements, ce pourcentage a légèrement diminué en 2020, à 8,6%.1

Les emprunteurs qui utilisent des prêts hypothécaires adossés à la Federal Housing Administration (FHA) peuvent utiliser l’aide à la mise de fonds (DPA) pour réduire le fardeau de l’épargne pour une maison. Cependant, la FHA n’éclate pas l’utilisation du DPA par les FTB et les non-FTB, bien que les FTB représentent 70% des prêts hypothécaires de la FHA en 2020, selon nos données. L’utilisation de FHA DPA a légèrement augmenté, passant de 39,3% en 2019 à 39,8% en 2020.2 Les pourcentages d’acompte plus faibles et l’utilisation plus élevée du DPA indiquent que certains FTB ont dû faire face à des difficultés pour acheter une maison en 2020, mais que les marchés du crédit ont été en mesure de les accueillir.

Résumer

La crise sanitaire du COVID-19 a plongé l’économie dans une forte récession, entraînant une augmentation sans précédent du chômage. Dans le même temps, de faibles stocks et une forte demande ont entraîné des hausses plus rapides des prix des logements. Malgré ces défis, la part des FTB a en fait légèrement augmenté en 2020. La baisse des taux hypothécaires a compensé la hausse des prix des logements pour maintenir les paiements mensuels à peu près inchangés. Ce résultat montre que dans un marché où les stocks sont faibles et la demande forte, les avantages de la baisse des taux hypothécaires vont aux vendeurs et non aux primo-accédants.

(1) Nous remercions Frank Nothaft de CoreLogic d’avoir fourni ces tableaux.

(2) Tableau B-10, page 98. https://www.hud.gov/sites/dfiles/Housing /documents/2020FHAAnnualReportMMIFund.pdf

Donghoon LeeDonghoon Lee est officier au sein du groupe de recherche et de statistique de la Federal Reserve Bank of New York.

Joseph TracyJoseph Tracy est vice-président exécutif et conseiller principal du président de la Federal Reserve Bank of Dallas.

Comment citer cet article:

Donghoon Lee et Joseph Tracy, «Comment le COVID-19 a affecté les acheteurs d’une première maison», Federal Reserve Bank of New York Économie de Liberty Street, 12 avril 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/04/how-covid-19-affected-first-time-homebuyers.html.


Avertissement

Les opinions exprimées dans ce billet sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank of New York ou du Federal Reserve System. Toutes erreurs ou omissions sont à la charge des auteurs.

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