Les baby-boomers ont rendu le logement américain plus cher à partir des années 1970, alors que la plus grande génération de l’histoire s’installait et achetait des maisons. Et puis la Fed a lancé ses bulles subprime et de relance, ce qui a fait doubler les prix entre 2003 et 2021.
Le graphique met en évidence le résultat, basé sur les prix médians des maisons neuves aux États-Unis et les revenus des ménages :
- Les prix des maisons en 1967 étaient inférieurs à 1x les revenus avant que les baby-boomers ne commencent leur frénésie d’achat
- Au moment où ils avaient terminé en 2000, le ratio avait plus que doublé pour atteindre 2,5x
- Puis Alan Greenspan et Ben Bernanke ont commencé leurs bulles de subprime et de relance
- Au moment où ils avaient terminé, le ratio avait plus que doublé pour atteindre 5,8x aujourd’hui
Leur tactique était simple. Faire chuter les taux d’intérêt à près de zéro et inonder le marché de liquidités.
L’effet a été le même que sur les marchés boursiers, comme je l’ai décrit la semaine dernière. Les prix des maisons ont atteint de nouveaux sommets alors que le coût de l’emprunt s’effondrait :
- Lorsque les baby-boomers ont acheté, leur paiement mensuel devait couvrir les intérêts et remboursement du capital
- Mais au cours des 20 dernières années, les acheteurs ont cru que les prix des maisons ne chuteraient jamais
- Les maisons si chères semblaient plus abordables, car les acheteurs ne s’inquiétaient que de payer la facture d’intérêts
- Et comme les taux d’intérêt ont baissé, ils ont décidé qu’ils pouvaient se permettre d’acheter une maison plus chère
Mais maintenant, les taux d’intérêt augmentent rapidement, comme le confirme le deuxième graphique. Les versements hypothécaires ont augmenté de près de 50 % depuis le début de l’année
Inévitablement, donc, la bulle commence à éclater comme le confirment les graphiques du Financial Times :
- Les constructeurs de maisons ne l’ont pas encore remarqué, et ils construisent donc un nombre record de nouvelles maisons
- Mais les demandes de prêt hypothécaire sont tombées d’une falaise
Comme le note le Financial Times, le problème est l’abordabilité :
« Supposons qu’en décembre, vous alliez acheter une maison pour 425 000 $ avec 20 % de mise de fonds. Mais vous n’avez pas conclu un accord pour une raison quelconque. Le changement de taux signifie que le versement hypothécaire mensuel sur la maison de vos rêves a maintenant augmenté d’environ 30 %, passant de 1 442 $ à 1 877 $. Cela représente 5 220 $ en paiements supplémentaires par an.
« Plus précisément, si votre budget hypothécaire était fixé à environ 1 442 $, vous magasinez maintenant pour une maison de 325 000 $. C’est une maison vraiment différente. Et donc, sans surprise, de nombreux acheteurs disent au diable. Les demandes de prêts hypothécaires d’achat (c’est-à-dire pas les refinancements) sont en baisse d’un tiers par rapport à leur pic de pandémie de coronavirus.
QUE SE PASSE-T-IL ENSUITE ? FAITES ATTENTION AUX DETTES, AU DIVORCE ET À LA MORT ?
La plupart des économistes et des commentateurs ne sont sur le marché que depuis 20 ans. Ils supposent donc que les prix augmenteront toujours. Tout ralentissement n’est que temporaire, car la Fed lancera rapidement davantage de mesures de relance.
Mais ceux, comme nous, qui se souviennent de l’ère pré-Greenspan savent que les prix peuvent – et doivent – baisser. Et comme Redfin l’a rapporté la semaine dernière :
« Mise à jour du marché du logement : près d’un vendeur sur cinq baisse son prix »
La plupart des propriétaires souffrent d’aversion aux pertes. Ils voient que les prix baissent, mais ils refusent de suivre le marché plus bas. Au lieu de cela, la vente est dirigée par des personnes qui doivent vendre en raison des « 3 D » – Dette, Divorce et Décès.
La Fed pourrait changer d’avis et se précipiter pour soutenir à nouveau les marchés d’actifs. Mais cela semble peu probable aujourd’hui. Si ce n’est pas le cas, les dettes, les divorces et les décès obligeront un nombre croissant de personnes à vendre leur maison. Et si les acheteurs continuent de disparaître, les vendeurs devront continuer à baisser les prix pour tenter de réaliser une vente, car la bulle éclatera enfin.
