La tempête immobilière laisse le Royaume-Uni exposé et fausse la politique: Mike Dolan

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LONDRES — Si les marchés financiers ont été les plus durement touchés par le choc des taux d’intérêt de cette année, le logement est maintenant dans la ligne de mire.

Et un tremblement de terre dans l’immobilier résidentiel nuirait beaucoup plus à de nombreuses économies, amplifiant les turbulences du marché obligataire des 12 derniers mois si l’inflation ne peut pas être contenue assez rapidement pour permettre aux banques centrales d’arrêter de se resserrer en 2023.

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L’activité globale du logement – la construction, les ventes et la demande connexe de biens et de services qui accompagne le roulement du logement – contribue à environ 16 à 18 % du produit intérieur brut par an aux États-Unis et en Grande-Bretagne. C’est bien plus de 4 billions de dollars pour le premier et un demi-billion au Royaume-Uni.

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Avec des taux hypothécaires fixes à long terme aux États-Unis supérieurs à 7 % pour la première fois en 20 ans et des taux de janvier qui ont plus que doublé, les ventes et les mises en chantier de logements aux États-Unis ressentent déjà la chaleur.

Et comme l’immobilier a surfé sur le marché obligataire haussier de la faiblesse de l’inflation et des taux d’intérêt pendant la majeure partie de ces décennies – le krach des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008 mis à part – tout risque de changement de paradigme dans toute cette image est une méga préoccupation.

Il y a vingt ans, après que l’effondrement de dot.com et le krach boursier aient conduit à une récession mondiale étonnamment douce, le magazine The Economist a présenté un article intitulé « Les maisons qui ont sauvé le monde » – concluant que la baisse des taux hypothécaires, le refinancement et le retrait de la valeur nette de la propriété avaient compenser le coup porté à la demande des entreprises.

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Mais il est beaucoup moins susceptible de venir à la rescousse après l’évanouissement du marché boursier de cette année, ne serait-ce que parce que les taux d’intérêt se dirigent encore plus haut en 2023 et que beaucoup s’inquiètent maintenant de la détresse et de la délinquance potentielles dans le secteur l’année prochaine.

Environ 10% des gestionnaires de fonds mondiaux interrogés par Bank of America ce mois-ci pensent que l’immobilier dans les économies développées est la source la plus probable d’un autre événement de crédit systémique à l’avenir.

Et la Grande-Bretagne, qui, selon la Banque d’Angleterre, est déjà entrée en récession, est particulièrement vulnérable.

Les propriétaires britanniques ont une exposition démesurée aux prêts hypothécaires à taux variable et une plus grande vulnérabilité à la hausse du chômage font du marché britannique une valeur aberrante potentielle au milieu du double coup de la hausse des taux de la Banque d’Angleterre et de la compression budgétaire attendue cette semaine.

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En effet, beaucoup pensent que l’ampleur du revirement fiscal spectaculaire du ministre des Finances Jeremy Hunt par rapport au budget cadeau bâclé de septembre est précisément pour éviter le type de taux brutal de la BoE sur le marché du logement qui avait menacé au départ.

Le groupe de réflexion britannique National Institute of Economic and Social Research estime qu’environ 2,5 millions de ménages britanniques sous hypothèques à taux variable – environ 10% du total – seraient durement touchés par une nouvelle hausse des taux de la BoE l’année prochaine, poussant les coûts hypothécaires d’environ 30 000 au-delà du mois revenus si les taux atteignaient 5 %.

Cela explique en partie pourquoi, même si les marchés monétaires voient toujours les taux de la BoE culminer à 4,5 %, contre 3 % actuellement, les banques de compensation Barclays et HSBC prévoient des taux terminaux de la banque centrale aussi bas que 3,5 % et 3,75 % respectivement.

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PAS DE LOGEMENT SAUVEUR

L’économiste en chef de Goldman Sachs, Jan Hatzius, et son équipe estiment que la menace d’un événement de crédit majeur sur les marchés du logement développés pourrait être surestimée, car de nombreux titulaires de prêts hypothécaires sont toujours sur des contrats fixes à long terme et il existe d’importants tampons sur la valeur nette du logement.

Mais ils ont dit que la Grande-Bretagne se démarque néanmoins.

« Nous voyons un risque relativement plus grand d’une augmentation significative des taux de délinquance hypothécaire au Royaume-Uni », a déclaré Goldman ce mois-ci. « Cela reflète la durée plus courte des prêts hypothécaires au Royaume-Uni, nos perspectives économiques plus négatives et la plus grande sensibilité des taux de défaut aux ralentissements. »

Alors que l’Australie et la Nouvelle-Zélande ont des taux hypothécaires variables plus élevés, les titulaires de prêts hypothécaires britanniques sont également plus vulnérables à la hausse du chômage.

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Goldman estime qu’une augmentation d’un point de pourcentage du chômage a tendance à augmenter les taux de défaillance des prêts hypothécaires de plus de 20 points de base après un an en Grande-Bretagne, soit deux fois plus que l’impact de 10 points de base d’un scénario similaire aux États-Unis.

Tout cela est de mauvais augure pour les prix de l’immobilier au Royaume-Uni – bien que les prévisions soient encore loin d’être apocalyptiques.

L’agent immobilier britannique Knight Frank s’attend à ce que les prix de l’immobilier à l’échelle nationale baissent de 5% l’année prochaine et à nouveau en 2024, une baisse cumulée de près de 10% mais qui ne ramène les prix moyens qu’au niveau où ils étaient au milieu de 2021. Plus loin, ils voient une stagnation persistant – avec seulement un gain cumulé de 1,5 % au cours des cinq années jusqu’en 2026 et des prix à Londres pratiquement stables sur toute cette période.

L’économiste du NIESR, Urvish Patel, était d’accord avec cela – s’attendant à une baisse des prix de l’immobilier au cours des deux prochaines années, mais ajoutant que « les craintes d’un prix de l’immobilier et d’un effondrement du marché immobilier en raison de la hausse des taux hypothécaires ne se révéleront probablement pas exactes ».

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Les facteurs compensatoires sont qu’une majorité sera sur des taux fixes, l’offre reste limitée et les droits de timbre doivent être à nouveau réduits, a-t-il déclaré.

Mais il a souligné les recherches de la Banque d’Angleterre de 2019 qui ont étudié plus de 30 ans de données et ont montré qu’une augmentation soutenue de 1% des rendements des obligations d’État britanniques indexées pourrait finalement entraîner une baisse des prix réels de l’immobilier d’un peu moins de 20% .

De façon inquiétante peut-être, les rendements des gilts indexés à 10 et 30 ans ont été à l’épicentre du choc budgétaire de septembre. Et bien qu’ils se soient retirés de ces sommets depuis, en partie grâce à l’intervention de la BoE, ils sont toujours supérieurs de 2 à 3 points de pourcentage à ce qu’ils étaient à la même époque l’an dernier.

– Les opinions exprimées ici sont celles de l’auteur, chroniqueur pour Reuters.

(Reportage par Mike Dolan; Montage par Alex Richardson)

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