Les investisseurs mondiaux parient sur l’immobilier locatif en Chine au milieu des vents politiques changeants

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SHANGHAI – La tempête réglementaire de Pékin frappe de larges pans de l’économie chinoise, mais les investisseurs mondiaux, dont Blackstone et Warburg Pincus, multiplient les paris sur les propriétés locatives chinoises, jugeant que le vent politique souffle en leur faveur.

La Chine a réprimé les cours particuliers, mis à genoux les géants de la technologie monopolistiques et intensifié les restrictions sur l’achat de logements. Mais Pékin courtise des capitaux pour aider à fournir des logements locatifs et suscite beaucoup d’intérêt institutionnel.

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En Chine, « les gens ont besoin d’être logés, mais les maisons sont devenues trop chères à acheter. Vous devez avoir un logement à louer », a déclaré Graeme Torre, directeur général d’APG Asset Management, qui est entré sur le marché chinois du logement locatif en partenariat avec le promoteur et opérateur immobilier américain Greystar.

«Nous aimons investir avec la politique plutôt que d’essayer de l’éviter ou d’investir contre elle. J’aimerais donc penser que c’est politiquement correct », a déclaré Torre, estimant qu’APG engagera environ 1 milliard d’euros (1,17 milliard de dollars) dans le logement locatif chinois au cours des 3 à 5 prochaines années.

Les appartements de location à long terme centralisés – ou multifamiliaux comme on les appelle aux États-Unis – sont la meilleure solution au problème de l’abordabilité du logement dans les villes cosmopolites de la Chine, a déclaré Qiqi Zhang, directeur général de Warburg Pincus.

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« Nous pensons que le logement locatif à long terme est la prochaine grande opportunité en Chine, comme l’immobilier logistique il y a dix ans, ou les centres de données il y a cinq ans. »

Le géant américain du capital-investissement a soutenu des marques chinoises de location d’appartements telles que Mofang, Ziroom, TULU et Base.

Il y avait peu d’intérêt institutionnel pour le marché chinois de l’immobilier locatif avant 2017, lorsque le président Xi Jinping a déclaré au 19e congrès du Parti communiste que la Chine encouragerait à la fois l’achat et la location de logements. Pékin a intensifié ses appels cette année pour augmenter l’offre de logements locatifs.

Parmi les mesures que la Chine a déployées pour réorganiser un marché dominé par les propriétaires de commerces de détail, les investisseurs institutionnels saluent deux incitations récentes – un important allégement fiscal entré en vigueur en octobre et le lancement d’un marché pour les sociétés de placement immobilier (FPI).

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MOUVEMENT D’AIGUILLE

L’allégement fiscal – qui devrait augmenter les marges de 10% pour les opérateurs – et un canal de sortie potentiel via les REIT sont «le moteur de l’aiguille», a déclaré Eric Pang, responsable des marchés des capitaux pour la Chine pour le conseil immobilier JLL.

Les investisseurs bénéficieront également des vents favorables démographiques.

L’augmentation de la densité et de la mobilité de la population dans les grandes villes comme Shanghai et Pékin, les restrictions draconiennes à l’achat de logements, ainsi que les mariages et les grossesses tardifs stimuleront la demande de logements multifamiliaux, a déclaré Pang.

« C’est un marché à fort potentiel », a-t-il ajouté. « Les fonds mondiaux à la recherche de rendements augmenteront leurs investissements. »

Les institutions étrangères déjà présentes sur le marché chinois du logement locatif comprennent le fonds souverain singapourien GIC et l’Office d’investissement du régime de pensions du Canada (OIRPC).

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« Le volume des transactions en Chine n’atteindra pas 10 milliards de dollars du jour au lendemain, mais il y aura une croissance significative à moyen terme », a déclaré Henry Chin, responsable de la recherche APAC chez CBRE, qui a récemment aidé Blackstone à acquérir un immeuble locatif à Shanghai.

Greystar, qui a lancé un fonds de 550 millions de dollars axé sur la Chine en 2019 en partenariat avec l’investisseur de retraite néerlandais APG et d’autres investisseurs institutionnels mondiaux, a déclaré qu’il intensifierait désormais ses investissements en Chine à mesure que le soutien du gouvernement deviendrait tangible. Elle possède déjà un immeuble locatif de 474 chambres dans le centre-ville de Shanghai ainsi qu’un autre en cours de développement.

LES VALEURS DE LA MARQUE

« C’est un peu comme les voitures de luxe. Il y a une valeur ajoutée au produit s’il y a une marque reconnue et réputée attachée », a déclaré Torre d’APG, qui soutient l’expansion de Greystar en Chine.

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La population totale de locataires en Chine dépassera 240 millions en 2022, et rien qu’à Shanghai, le marché multifamilial de milieu et haut de gamme générera au moins 150 milliards de yuans (23 milliards de dollars) de revenus locatifs annuels, estime CBRE.

Les capitaux opportunistes s’accumulent. Les investissements en capital-investissement et en capital-risque dans le secteur ont augmenté ces dernières années, selon CBRE.

L’expansion alimentée par la dette de certains opérateurs qui adoptent un modèle d’actifs légers – louer des appartements à des propriétaires avec des baux à long terme, puis sous-louer les propriétés à des locataires – a conduit à des turbulences financières l’année dernière qui ont paralysé Danke Apartment, une importante plate-forme de location d’appartements en ligne.

« Ce n’est pas le problème du marché. C’est le problème avec les modèles commerciaux de certains acteurs », a déclaré Charles Ma, directeur général de la Grande Chine de Greystar, ajoutant que de plus en plus d’investisseurs adoptaient la stratégie d’achat et de détention.

« Le remaniement de l’industrie est bon pour nous. Nous avons la patience d’investir dans ce marché. (1 $ = 0,8520 euros) (1 $ = 6,4814 yuan renminbi chinois) (Reportage de Samuel Shen à Shanghai et Kane Wu à Hong Kong ; édité par Lincoln Feast.)

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Reportage approfondi sur l’économie de l’innovation de The Logic, présenté en partenariat avec le Financial Post.

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