Les défis actuels du marché
Les FTB sont essentiels au bon fonctionnement du marché immobilier, car ils soutiennent le secteur hypothécaire. Les sociétés de crédit immobilier et les prêteurs veulent aider davantage de personnes à accéder à un logement dans un contexte de diminution prévue des prêts hypothécaires. Cela inclut un accent sur les FTB. Les marges d’intérêt nettes étant susceptibles de diminuer au cours des prochaines années, les prêteurs devront faire preuve de plus de créativité et éventuellement envisager des prêts de niche.
Selon une étude récente de la Leeds Building Society, on prévoit une diminution de plus de 400 000 prêts hypothécaires au cours des cinq prochaines années, les acheteurs recherchant des options telles que la prolongation de la durée de leur prêt hypothécaire pour y faire face. Cette tendance indique un risque potentiel que les clients soient exclus du marché sans intervention.
Nos données montrent qu’environ 1 nouveau prêt hypothécaire sur 3 est accordé à des FTB et, malgré la baisse des prêts, c’est environ 1 % des prêts hypothécaires. 22 pour cent en 2023 par rapport à 2022, nous constatons une certaine résilience du marché. Les emprunteurs ont augmenté les durées pour surmonter les obstacles à l’accessibilité financière, atteignant plus de 30 ans en moyenne. Malgré cela, le paiement mensuel moyen du FTB est désormais de 400 £ de plus qu’il y a à peine deux ans. Ce n'est que récemment que nous avons vu la Halifax réduire la limite d'âge maximale de 75 à 70 ans.[1] alors qu’ils cherchent à contrôler les prêts risqués pour de nombreux emprunteurs, augmentant ainsi les mensualités hypothécaires.
Des recherches ont montré qu'un FTB sur dix de moins de 45 ans aura bénéficié de l'aide de la « Banque de maman et papa », ce chiffre pouvant atteindre 28 % pour les moins de 25 ans.[2]. Cette étude suggère que les primo-accédants bénéficiant d’un coup de pouce de la « Banque de Maman et Papa » bénéficient d’une longueur d’avance de quatre ans pour accéder à l’immobilier. Ils peuvent également déposer des dépôts plus importants et emprunter moins pour ce faire. Avec la poursuite des pressions sur les coûts et les tarifs, il y a eu une diminution de l'épargne en 2023, mais il existe toujours un excès d'épargne dans le secteur des ménages par rapport aux tendances historiques en raison des niveaux accumulés au cours de la période pandémique en 2020 et 2021.[3].
Nous constatons également une plus grande proportion de prêts hypothécaires FTB avec 3 personnes ou plus nommées sur le prêt hypothécaire, ce qui suggère que certains FTB achètent avec des amis pour accéder au logement. Il y a une concentration plus élevée de personnes ayant 3 titulaires désignés ou plus sur un prêt hypothécaire à Londres, où la concentration est le double de la moyenne globale.
Trois principaux obstacles pour les premiers acheteurs
Les éléments suivants posent des obstacles importants à l’accession à la propriété :
- Dépôts – possibilité d’économiser suffisamment pour un dépôt
- Abordabilité – capacité à se permettre des remboursements mensuels
- Solvabilité – historique de dossier de crédit potentiellement mince pour les jeunes candidats
Des solutions innovantes pour relever les défis
Pour surmonter ces obstacles, les prêteurs commencent à explorer des solutions innovantes. L’une de ces approches est le concept d’appropriation dynamique, qui formalise le soutien des amis et de la famille. En transformant la maison en une plate-forme partagée et en facilitant les prêts contre les dépôts ou l'aide aux remboursements hypothécaires, les prêteurs permettent à davantage de futurs propriétaires d'entrer sur le marché.
Une autre stratégie innovante consiste à introduire des augmentations de revenus, dans le cadre desquelles les membres de la famille contribuent aux remboursements hypothécaires, reconnus comme des intérêts équitables dans la propriété. Ces initiatives se sont avérées fructueuses, puisqu'un pourcentage important d'acheteurs aidés ont obtenu des prêts hypothécaires qu'ils ne pourraient autrement pas obtenir.
Skipton Building Society a identifié un domaine potentiel d'emprunteurs mal desservis, en lançant un produit qui permet aux locataires d'utiliser leur historique avéré de paiement de loyer pour démontrer leur capacité à payer.
Nous avons lancé ce produit hypothécaire historique il y a un peu plus d’un an après avoir identifié une zone mal desservie du marché composée de personnes piégées dans les cycles de location. Nous sommes vraiment fiers d’avoir aidé davantage de personnes à acheter une maison. À l’avenir, nous continuerons à rechercher des solutions innovantes optimisant les nouvelles données et technologies pour aider davantage de personnes à accéder à l’immobilier.
Jen Lloyd, responsable des produits et propositions hypothécaires, Skipton Building Society
Un taux fixe à plus long terme est une autre solution potentielle, car il permet aux acheteurs d’emprunter davantage, par rapport à un test de résistance sur un produit fixe à 2 ans qui revient à un SVR généralement supérieur à 8 %. Offrir aux clients des solutions à long terme est une option potentielle que le gouvernement devra peut-être soutenir.
Si les dépôts et l’abordabilité restent des préoccupations majeures, la solvabilité est également un facteur crucial. Des avancées récentes, telles que Boost Expérien, ont montré des résultats prometteurs en aidant les personnes ayant des profils de crédit précédemment refusés à obtenir un prêt hypothécaire. Experian Boost permet aux FTB d'améliorer leur pointage de crédit en utilisant leurs transactions quotidiennes, telles que les débits, les crédits, les taxes d'habitation et les paiements de divertissement numérique. Il vise à aider les FTB et les consommateurs disposant de fichiers potentiellement plus fins à augmenter leur pointage de crédit. Un certain nombre de prêteurs ont adopté Boost comme moyen d’aider les « aspirants propriétaires » à faire leurs premiers pas sur l’échelle de la propriété.
Programmes gouvernementaux
Le Régime de garantie hypothécaire offre aux FTB et aux prêteurs existants la possibilité d'hypothéquer jusqu'à 95 % de la valeur de la propriété. Depuis son lancement, il n'a représenté que 1,6 % de toutes les achèvements de prêts hypothécaires résidentiels au Royaume-Uni, probablement en raison du fait que le programme est entravé par de faibles limites d'emprunt, ce qui est peut-être moins utile dans des zones plus chères comme Londres.
Propriété partagée les prêts hypothécaires permettent aux emprunteurs d'acheter une partie de leur propriété dans un premier temps et de payer un loyer à la société de logement ou au propriétaire pour le reste. Plusieurs grandes banques ainsi que des prêteurs hypothécaires plus petits et spécialisés proposent cette solution.
Le Programme de première maison propose des maisons neuves aux primo-accédants (avec un revenu combiné du ménage inférieur à 80 000 £ par an (ou 90 000 £ à Londres) et qui répondent à d'autres critères, avec une remise de 30 à 50 % sur la valeur marchande, soutenant les FTB avec plus options abordables.
Le Droit d'achat Le programme qui permettait aux locataires municipaux d'acheter leur logement à un prix réduit a été étendu en 2022 aux locataires des associations de logement.
Le Association des sociétés de construction a déclaré que soutenir les FTB nécessite une nouvelle réflexion pour rendre les logements plus abordables. Leur récent rapport suggère 3 changements clés :
- Examinez les coûts et les avantages relatifs d’un environnement réglementaire plus strict par rapport à ceux d’une actionnariat plus élevé afin de trouver le bon équilibre.
- Modifier la réglementation pour permettre aux prêts hypothécaires d’être plus flexibles.
- Revoir le plafond de 15 % sur les prêts à 4,5 x les revenus, notamment s’il doit spécifiquement soutenir les FTB.
Bien que des solutions innovantes et le soutien du gouvernement puissent contribuer dans une certaine mesure à relever les défis, une augmentation du nombre de logements plus abordables est considérée comme le facteur le plus important. En stimulant la demande des FTB et en proposant des produits innovants de la part des prêteurs sans maisons à acheter, les prix pourraient continuer à augmenter, ce qui pourrait exclure davantage de FTB du marché immobilier.
Opportunités et défis futurs
Au cours des 12 à 18 prochains mois, les prêteurs anticipent à la fois les opportunités et les défis liés à l’évolution du paysage hypothécaire. Même si cet environnement difficile exige des solutions innovantes et une orientation client accrue, il présente également des opportunités de croissance et de différenciation.
Notre analyse récente indique une population importante où il existe des opportunités de croissance sur le marché FTB, avec une proportion importante de candidats ayant à la fois une cote de crédit de haute qualité et des niveaux de revenu disponible moyens à élevés.
Les prêteurs peuvent exploiter ces données pour comprendre et profiler différents segments et opportunités de croissance et utiliser les données des prêteurs et hors livre pour élaborer des tableaux de bord et des politiques visant à développer leur activité FTB.
Les principales opportunités résident dans le développement de produits sur mesure pour les primo-accédants, en tirant parti de la technologie pour l'automatisation et l'efficacité et en s'adaptant rapidement aux changements du marché. Cependant, maintenir un équilibre entre les besoins des consommateurs, la conformité réglementaire et les objectifs commerciaux reste primordial.
