Les investisseurs continuent de rechercher des opportunités pour mettre leur poudre sèche dans l’immobilier. En tant qu’alternative aux actions et aux obligations, l’immobilier est généralement considéré comme une couverture contre les marchés inflationnistes.
Mercredi, la Réserve fédérale a augmenté les taux d’intérêt d’un quart de point de pourcentage, laissant de nombreux propriétaires et gestionnaires de fonds immobiliers se demander comment l’augmentation affectera leurs opérations et leurs résultats. Heureusement, personne n’a besoin de sonner l’alarme. Avec un coût du capital qui reste bas, un intérêt continu pour l’immobilier de la part des investisseurs nationaux et étrangers et une demande robuste pour des secteurs tels que le logement et l’industrie, l’immobilier devrait continuer à afficher des tendances positives malgré la hausse des taux d’intérêt à court terme.
De plus, la Fed devrait instituer jusqu’à trois hausses de taux supplémentaires de 25 points de base chacune tout au long de l’année 2022. Si l’inflation s’intensifie, l’intervention de la banque centrale pourrait devenir plus agressive.
L’intérêt des investisseurs nationaux et étrangers atteint des niveaux records
Les investisseurs continuent de rechercher des opportunités pour mettre leur poudre sèche dans l’immobilier. En tant qu’alternative aux actions et aux obligations, l’immobilier est généralement considéré comme une couverture contre les marchés inflationnistes tels que l’environnement actuel, et les efforts de collecte de fonds à travers le pays ont montré de fortes tendances positives, malgré la pandémie.
Après une légère baisse en 2020, la collecte de fonds aux États-Unis s’est accélérée en 2021 pour atteindre un sommet de 120 milliards de dollars en vingt ans, selon Preqin. Les trésors de guerre des fonds sont également à des niveaux records, s’élevant à 225 milliards de dollars en fin d’année. À mesure que les taux d’intérêt augmentent, les acheteurs peuvent s’étendre sur les marchés tertiaires en cherchant à acquérir des actifs à des rendements ciblés. L’intérêt pour l’immobilier aux États-Unis est dynamique dans le monde entier, favorisé en partie par l’environnement géopolitique instable. Les investisseurs étrangers ont acquis plus de 70 milliards de dollars de biens immobiliers aux États-Unis en 2021, soit plus du double du volume des investissements étrangers en 2020 et le plus élevé depuis 2018, selon Real Capital Analytics. La dynamique des investissements étrangers ne devrait pas ralentir. Avec l’instabilité en Europe due au conflit russo-ukrainien et les États-Unis administrant plus de vaccinations que presque tout autre pays, les investisseurs étrangers se mettront en sécurité et continueront de se concentrer sur les États-Unis. Une récente enquête menée auprès d’investisseurs étrangers par l’Association des investisseurs étrangers dans l’immobilier a montré que 75 % des personnes interrogées prévoient d’augmenter leurs avoirs dans l’immobilier américain au cours des trois à cinq prochaines années, ce qui contribuera à maintenir la forte demande du marché immobilier national.
Les taux de crédit restent bas
Une fois que les acheteurs potentiels ont leurs fonds propres en ligne et ont identifié une propriété, ils utiliseront souvent la dette pour compléter leur capital. Et c’est dans ce domaine des prêts que la bosse imminente de la Réserve fédérale pourrait avoir son impact le plus direct. Les emprunteurs qui contractent des financements à court terme et/ou à taux variable seront les plus touchés. Ils voudront évaluer leur stratégie d’investissement et comparer la dette à taux variable au coût de blocage d’un prêt à taux fixe ou d’achat d’une couverture de taux d’intérêt. Aussi nerveux que puissent être les investisseurs au sujet des coûts de financement, une hausse de 25 points de base des taux ne devrait pas causer de remous majeurs sur le marché des prêts hypothécaires commerciaux. En fait, une analyse récente de Real Capital Analytics a montré que l’écart entre le taux du Trésor à 10 ans et les taux hypothécaires serait plus susceptible de se comprimer, car la Fed réduit son bilan plutôt que d’entraîner une augmentation substantielle des taux hypothécaires commerciaux.
Les fondamentaux du secteur sont solides
Enfin, les marchés des actions et de la dette restant stables, de nombreux secteurs de l’immobilier continuent également d’afficher des fondamentaux solides. Dans les quatre secteurs principaux du multifamilial, du commerce de détail, de l’industrie et des bureaux, les taux de capitalisation ont continué de se comprimer au cours de la dernière décennie en raison de la forte croissance des prix et de la demande. Même si les rendements obligataires augmentent en raison de la décision de taux à court terme de la Réserve fédérale, il reste encore beaucoup de place pour une compression supplémentaire des taux de capitalisation.
En ce qui concerne les secteurs spécifiques, il y a lieu de s’attendre à l’optimisme. Dans le multifamilial, la pénurie de logements continue de faire grimper le taux d’occupation des appartements. Le taux de vacance national se situe à 4,9 %, selon les données de CoStar ; avant les baisses de 2021, les taux d’inoccupation multifamiliaux aux États-Unis oscillaient entre 6% et 7% au cours des dix dernières années. Pendant ce temps, le marché industriel a récolté d’importants dividendes en raison de la croissance du commerce électronique et des demandes des locataires d’augmenter les stocks dans un contexte de perturbation de la chaîne d’approvisionnement. Les douze derniers mois ont vu l’absorption nette de plus de 500 millions de pieds carrés d’espace industriel, selon les données de CoStar. En comparaison, l’absorption industrielle moyenne au cours de la dernière décennie n’était que de 215 millions de pieds carrés. Même le secteur des bureaux, assiégé par les changements de lieu de travail induits par la pandémie, présente des opportunités alors que les cas de coronavirus diminuent et que de grandes entreprises telles que Google et Meta prévoient la réouverture des bureaux le mois prochain. Au 3 mars, Kastle Security System affichait son taux d’occupation le plus élevé dans les immeubles de bureaux (38 %) depuis le début de la pandémie. Malgré l’incertitude dans le secteur, la valeur des actifs de bureaux aux États-Unis a augmenté de 10 % au cours des cinq dernières années, selon CoStar. Dans ces différents secteurs, la demande reste soutenue et les perspectives d’investissement devraient rester favorables.
Points clés à retenir
L’augmentation des taux d’intérêt sur le marché inflationniste actuel laissera les investisseurs et les consommateurs concernés dans de nombreux secteurs. Pour l’immobilier, l’impact devrait être modéré. Les marchés de la collecte de fonds et de la dette maintiendront le coût du capital à un niveau bas et abordable pour les investissements futurs. De plus, les fondamentaux de tous les types d’actifs immobiliers restent solides. D’un point de vue macro, une augmentation de 25 points de base sera une tache sur le radar pour les propriétaires et exploitants immobiliers qui peuvent s’attendre à ce que les affaires fonctionnent comme d’habitude.
