Un regard sur le boom immobilier pandémique de la région de New York et du nord du New Jersey

Depuis le début de la pandémie, les prix des maisons aux États-Unis ont augmenté de 40 %. La région de New York et du nord du New Jersey a connu une hausse fulgurante similaire, les prix des maisons ayant grimpé de 30 % ou plus presque partout, même dans le nord de l’État de New York, où la croissance économique était lente bien avant que la pandémie ne frappe. La ville de New York est l’exception, où la croissance des prix des maisons a été inférieure de moitié à ce rythme. En effet, les prix des maisons ont en fait baissé à Manhattan au début de la pandémie, bien qu’ils aient nettement rebondi depuis. Une grande partie de la flambée des prix des logements dans la région peut être attribuée à l’augmentation du travail à distance, qui a accru la demande déjà forte de logements à un moment où les stocks de logements étaient faibles et en déclin. Les hausses des prix des maisons ont largement dépassé les gains de revenu pendant le boom pandémique, ce qui a entraîné une réduction de l’abordabilité du logement dans la région. Cependant, avec la hausse des taux hypothécaires, il semble que le boom immobilier de la région s’essouffle, comme c’est le cas pour l’ensemble du pays, les prix se stabilisant, bien que le stock de logements disponibles reste historiquement bas.

Croissance explosive des prix des maisons

La pandémie a entraîné une croissance explosive des prix des maisons dans tout le pays, les prix des maisons aux États-Unis ayant augmenté de plus de 40 % en seulement deux ans et demi. Comme le montre le graphique ci-dessous, les prix des maisons ont bondi de plus de 30 % partout dans la région de New York et du nord du New Jersey, sauf à New York, où ils ont augmenté à moins de la moitié du rythme. De manière peut-être surprenante, les prix ont augmenté assez fortement dans le nord de l’État de New York, où la croissance économique est lente depuis un certain temps.

Le boom immobilier pandémique de la région

Sources : Indice de valeur des logements Zillow ; Bureau du recensement des États-Unis ; Moody’s Analytics.
Remarque : La zone ombrée indique une période désignée comme une récession par le National Bureau of Economic Research.

Qu’est-ce qui explique le boom immobilier de la région ?

Il existe un certain nombre de raisons pour lesquelles les prix des maisons ont augmenté de façon si spectaculaire en si peu de temps, tant dans le pays que dans la région. Premièrement, un soutien gouvernemental substantiel a été fourni aux ménages au début de la pandémie, ce qui a contribué à un environnement financier favorable. En particulier, l’aide à la pandémie – y compris les moratoires sur les saisies et les expulsions – a soutenu le marché du logement pendant une période de contraction économique où, historiquement, le secteur du logement a tendance à s’affaiblir. De plus, les taux hypothécaires ont atteint des creux historiques, ce qui a stimulé la demande de logements.

De plus, la pandémie a fondamentalement modifié le paysage de la demande de logements de manière inattendue. Les noyaux urbains denses ont perdu une partie de leur éclat. Les équipements urbains qui en temps normal avaient été attrayants – comme les bars, les restaurants, les musées et les transports en commun – sont passés d’une bénédiction à une malédiction au début de la pandémie en raison de la peur de la contagion et de l’éloignement social. De plus, la proximité des centres urbains est devenue moins importante pour ceux qui n’avaient plus besoin de se rendre à un emploi situé au centre en raison de l’augmentation du travail à distance. Dans le même temps, la prolifération du travail à domicile a soudainement augmenté la demande d’espace, les gens recherchant des maisons plus grandes pour pouvoir passer plus de temps à la maison. Ces forces ont entraîné une migration importante de la population vers des zones moins denses. Au niveau régional, cette migration était en grande partie de New York vers sa banlieue et au-delà, bénéficiant aux régions du nord du New Jersey, de Long Island, de la basse et du milieu de la vallée de l’Hudson et du comté de Fairfield, Connecticut. Cela a également entraîné une augmentation de la demande d’emplacements dans le nord de l’État de New York, en particulier parmi les travailleurs à distance qui n’étaient plus attachés à leur lieu de travail. Dans l’ensemble, des recherches récentes suggèrent que l’augmentation de la demande de logements causée par le passage au travail à distance explique la moitié de la hausse des prix des logements pendant la pandémie.

Tout cela s’est produit pendant une période d’inventaire historiquement bas de maisons disponibles. En effet, la réponse de la construction résidentielle à l’augmentation de la demande et à la hausse des prix en termes de nouvelles constructions a été atténuée par les pénuries de main-d’œuvre et les perturbations de la chaîne d’approvisionnement. Le faible stock de logements a été particulièrement grave dans le nord de l’État de New York, ce qui contribue à expliquer la croissance importante des prix des maisons qui y a été enregistrée.

Un « Donut Hole » au milieu de New York

Alors que les prix des maisons ont augmenté de façon spectaculaire dans la majeure partie de la région, la ville de New York a fait exception. Vous trouverez ci-dessous des cartes des changements de prix des maisons par code postal dans et autour de New York au cours de la première année de la pandémie – février 2020 à mars 2021 – et depuis lors – mars 2021 à septembre 2022. Comme indiqué dans le panneau supérieur, les prix des maisons ont diminué à Manhattan et dans certaines parties de Brooklyn et du Queens, alors que les gens quittaient la ville au début de la pandémie. En effet, les prix ont chuté de plus de 20 % dans certaines parties du Lower Manhattan et du Lower East Side. Dans le même temps, les prix des maisons ont augmenté dans les banlieues et les régions périphériques de la vallée de l’Hudson. Ce modèle de baisse des prix des maisons dans les grands noyaux urbains couplé à une appréciation dans les zones environnantes a été appelé «l’effet beignet» de COVID-19 sur les grandes villes.

Prix ​​de l’immobilier à New York et dans les environs

Une carte montrant les changements de prix des maisons par code postal dans et autour de New York au cours de la première année de la pandémie.
Une carte montrant les changements de prix des maisons par code postal dans et autour de New York entre mars 2021 et septembre 2022.
Source : Indice de valeur des logements Zillow.

Depuis lors, comme le montre le panneau du bas, les prix des maisons à New York ont ​​largement rebondi. Alors que ces cartes se concentrent sur les prix des maisons, les deux tiers des New-Yorkais sont des locataires. Après avoir fortement baissé au début de la pandémie, les loyers se sont également redressés et sont désormais supérieurs aux niveaux d’avant la pandémie. Dans l’ensemble, ces modèles de prix et de loyers immobiliers indiquent un renouveau de la ville.

L’abordabilité du logement a souffert

Avec une hausse des prix si rapide, les gains de revenus n’ont pas pu suivre le rythme, ce qui a réduit l’abordabilité du logement dans tout le pays, un problème qui avait été une préoccupation dans de nombreux endroits avant même la pandémie. Le graphique ci-dessous montre le rapport entre les prix des maisons et les revenus annuels aux États-Unis et dans la région de New York et du nord du New Jersey. (Ce ratio est une mesure de base de l’abordabilité du logement qui permet des comparaisons à travers l’espace ; il ne tient pas compte des coûts de financement, qui ont augmenté avec la hausse des taux hypothécaires.) Les États-Unis avaient un ratio prix des maisons/revenu de trois avant la pandémie, qui correspond à une règle approximative selon laquelle, pour être abordable, une maison ne devrait pas coûter plus de trois ans de revenus environ. Ce ratio est passé à près de quatre aux États-Unis pendant le boom alors que les hausses des prix des maisons ont submergé les gains de revenu.

Le boom pandémique et l’abordabilité du logement

Graphique de Liberty Street Economics montrant le rapport entre les prix des maisons et les revenus aux États-Unis et dans diverses régions de la région de New York et du nord du New Jersey.
Source : Indice de valeur des logements Zillow ; Bureau du recensement des États-Unis ; Moody’s Analytics.

Le logement a tendance à être beaucoup plus cher que la moyenne dans la région de New York et du nord du New Jersey. Et, comme dans l’ensemble du pays, le logement dans la région est devenu encore moins abordable pendant la pandémie, avec des ratios en hausse partout sauf à New York, où le logement est le moins abordable. Alors que les gains de revenu à New York ont ​​suivi le rythme plus lent de l’appréciation du prix des maisons pendant le boom, le ratio prix des maisons / revenu de la ville reste plus du double de la moyenne nationale. À l’autre extrémité du spectre, le nord de l’État de New York reste un lieu de vie relativement abordable – ce qui l’a rendu attrayant pendant la pandémie – mais le logement y est également devenu moins abordable.

Un marché du refroidissement

Le marché du logement s’est refroidi à l’échelle nationale et régionale, les taux hypothécaires ayant considérablement augmenté depuis le début de l’année, les prix des maisons se stabilisant ou même commençant à baisser. Les acheteurs ont reculé et l’activité commerciale s’est ralentie. Il semble également que de plus en plus de vendeurs procèdent à des baisses de prix pour vendre leur maison. Cependant, les stocks restent extrêmement bas, car les vendeurs peuvent être réticents à renoncer à des hypothèques à un taux bien inférieur à celui qu’ils peuvent obtenir actuellement. Bien que l’augmentation spectaculaire des prix des maisons à l’ère de la pandémie touche à sa fin, le marché pourrait rester tendu, car les stocks pourraient rester limités pendant un certain temps.

Les données sous-jacentes aux graphiques de cet article, ainsi que d’autres documents supplémentaires de notre point de presse économique régional, y compris des informations sur les zones locales du deuxième district, peuvent être trouvées ici.

Photo : portrait de Jaison Abel

Jaison R. Abel est responsable des études urbaines et régionales au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Photo: portrait de Jason Bram

Jason Bram est conseiller en recherche économique en études urbaines et régionales au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Photo : portrait de Richard Deitz

Richard Deitz est conseiller en recherche économique en études urbaines et régionales au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Jonathan Hastings est associé de recherche au sein du groupe Recherche et statistiques de la Banque.

Comment citer cet article :
Jaison R. Abel, Jason Bram, Richard Deitz et Jonathan Hastings, « A Look at the New York-Northern New Jersey Region’s Pandemic Housing Boom », Federal Reserve Bank of New York Économie de Liberty Street10 novembre 2022, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2022/11/a-look-at-the-new-york-northern-new-jersey-regions-pandemic-housing-boom/.


Clause de non-responsabilité
Les opinions exprimées dans cet article sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank de New York ou du Federal Reserve System. Toute erreur ou omission relève de la responsabilité des auteurs.

Vous pourriez également aimer...