La hausse des prix des logements suggère-t-elle une bulle immobilière ? – Économie de la rue de la Liberté

Les prix des logements ont augmenté rapidement pendant la pandémie, augmentant encore plus rapidement que le rythme fixé avant la crise financière de 2007 et la récession qui a suivi. Y a-t-il un risque qu’une autre bulle immobilière dangereuse se développe ? C’est une question compliquée, et la réponse comporte de nombreux éléments. Cet article, le premier des deux, donne un aperçu plus détaillé de la récente hausse des prix des maisons en la décomposant géographiquement, avec une comparaison avec la bulle d’avant 2007. Le deuxième article examine les risques potentiels pour la stabilité financière en comparant l’encours actuel de la dette hypothécaire à la période précédant la crise financière et en projetant les défauts en cas de baisse des prix.

La forte hausse des prix du logement pendant la pandémie

L’économie américaine a fermé en mars 2020 en raison de la pandémie. Pourtant, à l’été, les prix des logements ont commencé à augmenter fortement malgré un chômage élevé. Quelle est la ressemblance avec le début des années 2000 ? Nous serions inquiets si le marché du logement se déroulait exactement comme il l’a fait lors du boom précédent. Dans la série chronologique, nous n’en sommes pas encore là : jusqu’à présent, nous avons connu environ un an de croissance des prix à deux chiffres, par rapport au taux de croissance annuel composé moyen national de plus de 14 % entre 2003 et 2005.

Les prix des maisons augmentent plus rapidement que pendant la bulle

Source : Indice des prix des maisons CoreLogic, janvier 2003-juin 2021.

Schémas spatiaux de la croissance des prix des maisons

Qu’en est-il des tendances au niveau régional? Il s’avère que le boom a lieu à différents endroits dans et à travers les zones métropolitaines cette fois-ci. Pour la plupart des endroits, la croissance récente des prix des maisons a été encore plus forte que lors du boom précédent : 79% des zones métropolitaines dans nos données ont connu des taux de croissance plus élevés pendant la pandémie que pendant les années de pointe 2003-05. Sur les trente zones métropolitaines contenant les villes les plus peuplées du pays, 63% ont connu une croissance plus élevée pendant la pandémie par rapport à 2003-05. Dans le graphique ci-dessous, nous traçons une ligne à 45 degrés, colorée en gris, pour différencier laquelle des régions métropolitaines avec la plus grande population a connu sa croissance la plus rapide pendant la pandémie ou la bulle immobilière. Austin, Charlotte, Seattle et Atlanta sont quelques zones métropolitaines au-dessus de la ligne des 45 degrés, ce qui signifie qu’elles ont eu des taux de croissance plus élevés pendant la pandémie. D’un autre côté, Las Vegas, Los Angeles, Miami et New York ont ​​enregistré des taux de croissance plus élevés entre 2003 et 2005 et se situent en dessous de la ligne des 45 degrés. Certaines zones, cependant, ont connu des rythmes de croissance similaires : Sacramento avait une variation minimale entre ses taux de croissance de la pandémie et de la bulle immobilière, plaçant la ville près de la ligne des 45 degrés.

Au niveau régional, le nord-est et le sud ont des tendances positives dans le graphique, ce qui signifie que les augmentations de prix sont positivement corrélées dans les deux périodes de boom, tandis que le Midwest et l’ouest ont des tendances légèrement négatives. Les points du Midwest sont regroupés entre des taux de croissance de 10 à 20 % pour la pandémie et de 0 à 10 % pour 2003-05, tandis que les autres régions sont plus dispersées. L’ouest a la majorité de ses points au-dessus de la ligne de tendance, tandis que le sud a la plupart de ses points près ou en dessous de la ligne de tendance. Les points du nord-est ont la relation positive la plus forte par rapport aux autres régions.

La ligne de régression bleue montre qu’il existe une relation positive dans l’ensemble des données entre la croissance des prix des logements pendant la bulle immobilière et la pandémie, ce qui signifie que les régions métropolitaines qui ont connu une croissance annuelle élevée entre 2003-05 ont connu des taux de croissance plus élevés pendant la pandémie, et vice versa . Mais notez à quel point la ligne de régression est plate et à quelle distance la plupart des points sont éloignés de la ligne, ce qui suggère que la relation est faible. De nombreuses régions métropolitaines qui ont connu une croissance rapide des prix du logement en 2003-05 ont connu des taux de croissance plus lents pendant la pandémie et vice versa.

La plupart des prix des maisons métropolitaines ont augmenté plus rapidement pendant la pandémie qu’en 2003-05

Source : Indice des prix des maisons CoreLogic.

Remarque : Chaque ville représente l’indice des prix des maisons de sa région statistique métropolitaine respective.

Les prix des logements dans les zones urbaines ont augmenté plus lentement que dans les zones suburbaines et rurales

Les données ci-dessus couvrent les zones métropolitaines et incluent à la fois les logements urbains et suburbains. Une ventilation dans ce sens montre que les prix des logements dans les zones urbaines ont augmenté à un rythme plus lent que ceux des zones suburbaines pendant la pandémie. Pour arriver à notre classification urbaine, nous définissons d’abord le code postal qui a la densité d’emploi la plus élevée, que nous appelons le pôle d’emploi. Nous catégorisons les codes postaux comme « urbains » s’ils se trouvent à moins de cinq milles du pôle d’emploi, appartiennent à une zone statistique métropolitaine et ont une densité de population supérieure au 95e centile. Pour les zones suburbaines, nous catégorisons les codes postaux comme « banlieue à moins de 5/10/15/15+ miles » s’ils se trouvent à moins de 5, 10, 15 ou 15+ miles du pôle d’emploi et s’ils ne sont pas déjà classés comme urbains ( ou toute autre catégorie suburbaine).

Comme le montre le graphique ci-dessous, les zones urbaines définies de cette manière ont généralement connu la croissance des prix des logements en glissement annuel la plus élevée par rapport aux zones suburbaines, mais à partir de novembre 2018, ces zones urbaines ont commencé à afficher des taux de croissance inférieurs à ceux des zones suburbaines. domaines. Une fois que la pandémie s’est installée en mars 2020, les zones urbaines ont connu une forte augmentation de la croissance des prix, mais les zones suburbaines ont augmenté beaucoup plus rapidement et ont une croissance supérieure à 15% d’une année sur l’autre, alors que les zones urbaines sont d’environ 10%. Il existe des exceptions même à la croissance relativement modeste des zones urbaines : Manhattan (comté de New York) a vu un prix déclin de 4,3 pour cent d’une année sur l’autre en juin, la plus forte baisse des prix du comté à l’échelle nationale.

Bien entendu, de nombreux facteurs autres que la localisation relative peuvent affecter la croissance des prix. Mais la classification urbaine est une caractéristique importante même en contrôlant certains de ces autres facteurs. Le décalage important de la croissance des prix des maisons au cours de la dernière année n’est pas attribuable aux revenus du code postal ou au niveau des prix des maisons avant la pandémie. Lorsque nous contrôlons ces facteurs, il s’avère que les zones urbaines denses ont connu une croissance proche de celle des autres parties des zones métropolitaines, jusqu’en 2020, date à laquelle elles ont pris beaucoup de retard.

Les prix des maisons urbaines ont sous-performé pendant la pandémie

Source : Indice des prix des maisons CoreLogic.

Il existe également des différences régionales au sein des zones urbaines. Le nord-est ne se développe pas aussi rapidement que le Midwest, l’ouest et le sud. Jusqu’à la fin de 2020, toutes les lignes régionales suivaient des tendances similaires tout au long de la pandémie. Au début de 2021, l’ouest, le sud et le Midwest ont continué de croître rapidement tandis que le nord-est a commencé à connaître une légère stagnation de la croissance. Ces différences régionales peuvent être liées aux différents taux de croissance des villes de ces zones par rapport aux villes d’autres zones, et cela montre comment la classification urbaine peut se manifester différemment selon les régions.

Les codes postaux urbains ont une croissance plus lente des prix des maisons dans le nord-est

Source : Indice des prix des maisons CoreLogic.

Bien que les prix augmentent rapidement à l’échelle nationale, les données montrent que nous ne répétons pas simplement la bulle du marché immobilier du début des années 2000 pendant la pandémie. Ce boom a lieu dans différentes zones métropolitaines et à différents endroits au sein des métros. Pourtant, une croissance des prix des maisons de plus de 15 % par an ne peut pas être maintenue indéfiniment, donc une question en suspens est de savoir comment la croissance des prix se normalisera et quelles pourraient être les conséquences d’une baisse des prix. Nous aborderons cette question dans notre prochain article.

Andrew Haughwout est vice-président senior du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.

Belicia Rodriguez est analyste de recherche principale au sein du groupe Communications et sensibilisation de la Banque.

Comment citer ce post :
Andrew Haughwout et Belicia Rodriguez, « La hausse des prix des logements suggère-t-elle une bulle immobilière ? », Federal Reserve Bank of New York Économie de la rue de la liberté, 8 septembre 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/09/does-the-rise-in-housing-prices-suggest-a-housing-bubble.

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