- Les bureaux de classe A dans la Sun Belt gagnent en popularité, reflétés par des prix plus élevés.
- Les bureaux flexibles émergent dans un contexte d’augmentation du travail à distance et hybride.
- Les conversions en espaces industriels et résidentiels continueront d’absorber la capacité de bureaux excédentaire.
En savoir plus sur les autres secteurs
L’arrivée de la variante omicron en novembre 2021 a ajouté plus d’incertitude aux inquiétudes persistantes concernant l’avenir du secteur des bureaux commerciaux. Au milieu du passage croissant aux modèles de travail à distance et hybrides, l’occupation des bureaux est restée déprimée à 27,9% au cours de la première semaine de janvier, en forte baisse par rapport à 99,05% en février 2020, selon Kastle Systems, une entreprise de sécurité et de données de bureau qui suit l’occupation des bureaux dans grands centres urbains américains. Kastle a noté que le taux d’occupation n’a pas dépassé 40 % depuis le début de la pandémie. Malgré ces chiffres décourageants, le secteur dispose de plusieurs opportunités qui contribueront à définir son avenir.
Classe A et ensoleillé
Les bureaux de classe A situés dans les États de Sun Belt offrent une solution viable. La pandémie a poussé les résidents et les entreprises vers des climats plus ensoleillés, car les individus recherchent de meilleurs choix de mode de vie, y compris un temps plus tempéré, et plus d’espace et d’abordabilité dans des styles de travail flexibles. Les protocoles de santé pandémiques ont créé une demande pour de nouveaux bureaux avec des points d’accès sans contact, des systèmes de filtration de l’air améliorés et un accès toute l’année à l’espace extérieur pour la distanciation sociale. Le baromètre du retour au travail de Kastle montre que le taux d’occupation moyen des bureaux de Sun Belt est de 38 % depuis mai 2020, contre une moyenne nationale de 27 %. En comparaison, New York, le plus grand centre de bureaux traditionnel du pays, avait un taux d’occupation moyen de seulement 17 % au cours de cette période.
Les données sur les ventes montrent que les bureaux haut de gamme situés dans des endroits ensoleillés attirent également les investisseurs. Les échanges de bureaux de classe A jusqu’en décembre 2021 représentaient 27,4 % du total des échanges de bureaux nationaux de classe A en dollars, soit environ 5 % de plus qu’avant la pandémie, selon CoStar, qui suit les transactions immobilières.
La migration des entreprises et des employés vers la Sun Belt a augmenté les taux de capitalisation et les loyers du marché pour les bureaux de classe A dans cette région, deux mesures importantes pour les investisseurs. Les taux de capitalisation moyens y sont restés largement stables à 6,9 % de janvier 2019 à décembre 2021, contre 7,8 % à l’échelle nationale. L’écart entre les taux de capitalisation de Sunbelt et la moyenne nationale élargie est passé de 0,11 % à 0,14 % au cours de la même période. L’écart entre les loyers du marché a dépassé de façon plus spectaculaire les niveaux d’avant la pandémie. En décembre 2021, les prix étaient en moyenne de 37 $ le pied carré, une prime de plus de 31 $ en moyenne à l’échelle nationale. La poursuite de fondamentaux positifs pour les propriétés de classe A dans des endroits ensoleillés créera un avenir radieux pour ce segment de bureaux et contribuera à définir la reprise du secteur.
Flexibilité pour augmenter l’occupation
À la suite de changements dans les modèles de travail provoqués par la pandémie, les employés de bureau ont exprimé leur intérêt à continuer d’adopter un modèle de travail hybride, combinant des périodes de collaboration en personne avec du travail à distance. Le nouveau modèle amène les propriétaires et les entreprises locataires à se demander comment optimiser leur immobilier. Offrir des espaces de travail flexibles aux locataires nouveaux et existants fournit une solution, permettant aux propriétaires d’augmenter l’occupation et d’obtenir un nouveau flux de revenus. Selon la société mondiale de courtage immobilier Jones Lang LaSalle, les propriétaires proposent des espaces flexibles dans leurs propres propriétés ou concluent des accords de gestion avec des opérateurs d’espaces flexibles. Les accords de gestion sont uniques dans chaque situation, mais ils comprennent généralement une redevance de base et une composante variable liée à des indicateurs de performance clés, différents des baux de bureaux traditionnels, qui sont à long terme et fixes sans égard à l’utilisation ou à l’occupation. JLL estime que l’espace flexible dans les bureaux atteindra 30 % d’ici 2030.
L’espace flexible s’aligne également sur les besoins des locataires. Les entreprises locataires ont toujours besoin d’espace pour la collaboration, mais avec une allocation réduite et une fréquence moindre qu’avant la pandémie. Les petits locataires ont du mal à gérer une main-d’œuvre croissante, et tous les locataires d’entreprise repensent le coût de leur espace. Les emplacements flexibles réduisent l’espace physique, tout en réduisant les coûts de location et les dépenses en capital pour les améliorations locatives. Les répondants à une enquête réalisée en avril 2021 par le courtier immobilier mondial CBRE ont déclaré qu’ils prévoyaient d’augmenter leur utilisation d’espaces de bureaux flexibles d’environ 26 % en moyenne au cours des deux prochaines années. La puissance de l’espace flexible trouve un écho auprès des locataires et des propriétaires alors qu’ils naviguent dans l’avenir des immeubles de bureaux commerciaux.
Conversion
La solution la plus créative pour un espace de bureau commercial trop abondant consiste à le convertir à un autre usage. Bien que les secteurs résidentiel et industriel de l’immobilier aient résisté à la pandémie, ils sont contraints par une offre limitée. Les grands campus d’entreprises de banlieue représentent des opportunités pour les investisseurs industriels et les développeurs, tandis que les immeubles de bureaux traditionnels dans les quartiers d’affaires centraux créent des options viables pour les développeurs multifamiliaux.
Certaines conversions récentes de grande envergure mettent en évidence les possibilités. L’historique Tribune Tower de Chicago, qui abrite le Tribune de Chicago, achève une conversion en condominiums de luxe et commerces de détail en 2022. Dans la banlieue de l’Illinois, l’assureur national Allstate a conclu un accord en novembre 2021 pour vendre son siège social de longue date à Dermody Properties, qui prévoit de convertir la propriété en environ 3 millions de pieds carrés de distribution espace. Dans le New Jersey, le géant pharmaceutique Novartis a vendu en décembre 2021 62 acres de son campus de bureaux à Onyx Equities, qui construit plus de 800 000 pieds carrés d’espace industriel.
Les fondamentaux des secteurs multifamilial et industriel incitent les investisseurs à se tourner vers la conversion de bureaux comme option de développement. Les données de CoStar montrent que le loyer par unité du marché multifamilial national a augmenté de 9 % depuis 2020 et que les loyers du marché industriel national par pied carré ont augmenté de 7 % au cours de la même période. En revanche, les loyers des bureaux sont restés stables, avec une augmentation de moins de 1 % depuis le début de la pandémie début 2020.
Le cas de la conversion de bureaux est mis en évidence par l’absorption, le taux auquel l’espace disponible est loué au cours d’une période donnée. L’absorption tient compte à la fois de la construction de nouveaux espaces et de la suppression d’espaces existants. L’absorption industrielle et multifamiliale a augmenté à l’échelle nationale en moyenne de 52% et 38%, respectivement, depuis janvier 2019, selon CoStar. L’absorption de bureaux au cours de la même période a chuté de 125 %. La combinaison de la hausse des fondamentaux et des taux d’absorption pour les immeubles industriels et multifamiliaux crée une solution convaincante aux fondamentaux moins favorables des bureaux.
La vente à emporter
Les espaces de bureaux continueront clairement d’évoluer, à la suite des changements de comportement au travail induits par la pandémie, et l’avenir des espaces de bureaux commerciaux prendra de nombreuses formes. Qu’il s’agisse de nouvelles installations de haute technologie dans la Sun Belt, d’espaces flexibles dans des tours de bureaux urbaines ou de la réaffectation de campus de bureaux de banlieue à l’usage d’autres secteurs de l’immobilier, les espaces de bureaux aux États-Unis sont transformés par des changements sismiques dans l’économie.
