Le blocage des prêts hypothécaires stimule la récente demande de HELOC

Andrew Haughwout, Donghoon Lee, Daniel Mangrum, Joelle W. Scally et Wilbert van der Klaauw

Les soldes hypothécaires, la plus grande composante de la dette des ménages américains, n'ont augmenté que de 77 milliards de dollars (0,6 %) au deuxième trimestre 2024, selon le dernier rapport Rapport trimestriel sur la dette et le crédit des ménages d'après le Centre de données microéconomiques de la Fed de New York. Cette modeste augmentation reflète un ralentissement substantiel des prêts hypothécaires ; seulement 374 milliards de dollars ont été émis au cours du deuxième trimestre, contre une moyenne d'environ 1 milliard de dollars. mille milliards par trimestre entre 2021 et 2022. Entre-temps, après près de treize ans de déclin, les soldes des marges de crédit hypothécaires (HELOC) ont commencé à rebondir, gagnant 20 % depuis qu'ils ont atteint leur point bas à la fin de 2021. Dans cet article, nous examinons les facteurs à l'origine de cette reprise, constatant que les HELOC sont probablement devenues une alternative attrayante aux refinancements en espèces dans un contexte de taux d'intérêt plus élevés.

Remarque : Cette analyse et la Rapport trimestriel sont basés sur le Consumer Credit Panel de la Fed de New York, qui est composé de données de rapport de crédit d'Equifax.

Les soldes des HELOC ont augmenté de 20 % depuis 2021

Source : Panel de crédit à la consommation de la Réserve fédérale de New York / Equifax.

Environ 1,3 million de HELOC ont été émises en 2023, puis 0,5 million au cours du deuxième trimestre de 2024. Les HELOC sont généralement émises auprès de propriétaires disposant d'une valeur nette importante et, par conséquent, l'emprunteur HELOC moyen est plus âgé que l'emprunteur hypothécaire moyen. Sur ces 1,8 million de HELOC, environ 57 % ont été octroyés à des emprunteurs âgés de 50 ans et plus, environ 24 % à des emprunteurs dans la quarantaine et 19 % à des emprunteurs plus jeunes.

Étant donné que les HELOC sont garantis par la valeur nette du propriétaire de sa maison, les limites de crédit des HELOC sont généralement fonction de la valeur de la maison, de sorte que le total combiné de la première hypothèque et de la limite des HELOC est plafonné à un certain pourcentage de la valeur de la maison, généralement 80 %. Environ 28 % des 1,8 million de HELOC émis en 2023-24 avaient des limites inférieures à 50 000 $, environ 29 % dans la fourchette de 50 000 à 100 000 $ et environ 18 % dans la fourchette de 100 000 à 150 000 $ ; les 25 % restants avaient des limites de crédit supérieures à 150 000 $. Comme la valeur de la valeur nette du logement varie considérablement, certaines HELOC ont des limites très élevées : environ 1 % des HELOC émis au cours de cette période avaient des limites supérieures à 650 000 $.

Origines de HELOC par groupe d'âge, 2023:T1-2024:T2

Source : New York Fed Consumer Credit Panel / Equifax, calculs des auteurs.

Origines de HELOC par limite de crédit, 2023:T1-2024:T2

Sources : New York Fed Consumer Credit Panel / Equifax, calculs des auteurs.

Pourquoi constatons-nous un rebond des émissions de HELOC lorsque les taux d’intérêt sont plus élevés ? Étant donné que le coût d’emprunt via une HELOC a augmenté en même temps que les taux d’intérêt, la demande ne devrait-elle pas diminuer ? Eh bien, dans ce cas, cela dépend du coût de l’alternative la plus proche d’une HELOC, à savoir un refinancement en espèces d’une première hypothèque. Entre 2020 et 2022, les taux hypothécaires historiquement bas ont incité de nombreux emprunteurs à refinancer. Dans le graphique ci-dessous, nous présentons les émissions de prêts hypothécaires, réparties en catégories d’achat et de refinancement. Les émissions de refinancement, indiquées en rouge, ont connu un certain boom pendant cette période de taux hypothécaires inhabituellement bas, atteignant jusqu’à 700 milliards de dollars par trimestre en 2021 ; ce rythme est tombé en dessous de 100 milliards de dollars depuis 2023 dans un contexte de hausse des taux d’intérêt.

Les refinancements hypothécaires sont proches de leurs plus bas records

Source : New York Fed Consumer Credit Panel / Equifax, calculs des auteurs.

Au deuxième trimestre 2022, plus de 60 % des soldes hypothécaires impayés avaient été contractés au cours des deux années précédentes, soit la part la plus élevée depuis 2005, comme le montre le graphique ci-dessous. Et au deuxième trimestre 2024, le stock de prêts hypothécaires en cours était plus ancien, selon cette définition, que celui observé au cours des vingt-quatre années précédentes. Les propriétaires s’accrochent désormais à leurs prêts hypothécaires de l’ère de la pandémie (et, pour certains, à leurs maisons de l’époque).

Part du solde hypothécaire impayé contracté au cours des deux dernières années

Source : New York Fed Consumer Credit Panel / Equifax, calculs des auteurs.

Lorsque les taux hypothécaires ont commencé à augmenter, bon nombre de ces emprunteurs qui avaient profité des faibles taux d’intérêt se sont retrouvés bloqués à des taux nettement inférieurs aux taux en vigueur sur les nouveaux prêts hypothécaires. En fait, à la fin de 2023, près de 70 % des prêts hypothécaires en cours aux États-Unis étaient fixés à 3 points de pourcentage inférieur que le taux en vigueur à l'époque. Cet effet a procuré des avantages aux emprunteurs sous la forme de mensualités hypothécaires et de frais d'intérêts moins élevés ; cependantcela a également découragé les refinancements hypothécaires des emprunteurs qui souhaitaient extraire des capitaux propres de leur maison. Un refinancement avec retrait de fonds propres permettrait d'extraire des capitaux propres, mais à un coût d'intérêt nettement plus élevé que celui de leur prêt hypothécaire existant. Mais comme les capitaux propres des propriétaires dans l'immobilier sont proches d'un niveau record, les HELOC offrent aux propriétaires un moyen alternatif d'extraire cette richesse immobilière et leur permettent de conserver leur premier prêt hypothécaire à taux réduit. Compte tenu des niveaux records de capitaux propres des maisons et du caractère indésirable du refinancement avec retrait de fonds propres, on peut en fait se demander pourquoi nous ne constatons pas une augmentation plus importante des émissions de HELOC.

Il est important de noter que la souscription des HELOC est désormais beaucoup plus stricte qu’elle ne l’était pendant le boom immobilier du début des années 2000. Les HELOC ont connu un essor considérable entre 2000 et 2008, et leur prévalence s’est accrue dans un plus large éventail de cotes de crédit. Cependant, depuis 2010, les prêts HELOC sont majoritairement accordés aux emprunteurs ayant une cote de crédit élevée, seule une petite part des nouvelles lignes de crédit ouvertes étant destinée aux emprunteurs ayant une cote de crédit inférieure à 760.

Limites de crédit globales des lignes HELOC nouvellement ouvertes

Par score de crédit à l'origine

Source : New York Fed Consumer Credit Panel / Equifax, calculs des auteurs.

La hausse des prêts HELOC va-t-elle se poursuivre ? La réponse n’est pas claire pour nous. D’un côté, les propriétaires actuels sont découragés de refinancer leur prêt s’ils sont liés par un prêt hypothécaire à un taux inférieur au taux en vigueur, car cela leur laisserait un taux d’intérêt hypothécaire plus élevé. De plus, si les prix des logements restent élevés et que l’amortissement des prêts hypothécaires de premier rang augmente la valeur nette disponible du logement, la demande de HELOC pourrait augmenter. D’un autre côté, la baisse de l’utilisation des HELOC depuis 2010 est une tendance séculaire très forte, et l’augmentation des HELOC pourrait s’avérer être une déviation à court terme.

Données graphiques

Andrew F. Haughwout est directeur de la recherche sur les ménages et les politiques publiques au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Donghoon Lee est conseiller en recherche économique en études du comportement des consommateurs au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Daniel Mangrum est économiste chercheur au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Réserve fédérale de New York, Equitable Growth Studies.

Joelle Scally est directrice économique régionale au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.

Wilbert van der Klaauw est conseiller en recherche économique pour la recherche sur les ménages et les politiques publiques au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Comment citer cet article :
Andrew Haughwout, Donghoon Lee, Daniel Mangrum, Joelle W. Scally et Wilbert van der Klaauw, « Le blocage des prêts hypothécaires stimule la récente demande de HELOC », Banque fédérale de réserve de New York L'économie de Liberty Street6 août 2024, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2024/08/mortgage-lock-in-spurs-recent-heloc-demand/.