Le marché immobilier en difficulté qui ne s’est pas concrétisé

Maintenant, un an après le début de la récession induite par la pandémie, la valeur des propriétés a non seulement défié les attentes d’une baisse, mais elle a augmenté.

Peu de temps après que la pandémie s’est installée en mars dernier et que les fermetures économiques se sont ensuivies, les investisseurs immobiliers ont commencé à se préparer à saisir des opportunités autour des actifs en difficulté. Les réussites d’acquisitions à la suite de la grande récession de 2008 ont été abondantes, alimentant les attentes d’une répétition. Aujourd’hui, un an après le début de la récession induite par la pandémie, la valeur des propriétés a non seulement défié les attentes d’une baisse, mais elle a augmenté. L’Indice des prix des propriétés commerciales (IPCP) de Real Capital Analytics a augmenté de près de 7% au cours des 12 derniers mois.

Trois raisons expliquent la résilience inattendue du marché immobilier dans l’environnement actuel: plutôt qu’une crise financière, cette récession a été provoquée par le choc exogène de la pandémie; la réponse politique du gouvernement a été plus forte que lors des récessions précédentes; et la demande de biens immobiliers est restée forte, la poudre sèche atteignant des niveaux records.

La cause

Les récessions s’infiltrent généralement lorsque les faiblesses du système économique deviennent surexposées, créant des bulles qui finissent par éclater. Au début des années 2000, la bulle Internet issue des actions technologiques trop chères a secoué le système. Près d’une décennie plus tard, la crise des prêts hypothécaires à risque qui a conduit à la Grande Récession a révélé des faiblesses sur le marché du logement.

La récession actuelle est différente, provoquée non pas par une faiblesse financière intrinsèque mais par une crise sanitaire mondiale. Les fondamentaux du marché immobilier étaient sur des bases solides avant que la pandémie ne frappe, avec des taux de vacance proches de niveaux records dans tous les secteurs, même le commerce de détail, selon les données de CoStar. Les ratios prêt-valeur ont maintenu un risque plus faible alors que la valeur des actifs continue de grimper. Avec ces facteurs en place, les prêteurs n’ont pas été aussi agressifs en saisissant des actifs. Une fois que de plus en plus de personnes auront reçu un vaccin COVID-19 et que l’activité économique montera en flèche, de nombreuses propriétés devraient retrouver leur succès.

Cela ne veut pas dire que tous les secteurs se rétabliront uniformément. Les comportements influencés par la pandémie auront un impact durable. La montée en puissance du e-commerce pousse les propriétaires à repenser l’utilisation des commerces. Le passage au travail à distance peut modifier le niveau de la demande de bureaux. Une baisse des voyages d’affaires signifie qu’un rétablissement complet ne peut intervenir qu’en 2024 dans le secteur de l’hôtellerie. Certains prêteurs ne sont peut-être pas en mesure d’attendre aussi longtemps, mais dans la mesure où les propriétés fonctionnaient bien avant la pandémie, beaucoup ont cherché à coopérer avec les propriétaires fonciers. Pour ceux qui finissent par acquérir des actifs en difficulté, il sera important de marcher prudemment.

La réponse

La politique et la réponse fiscale du gouvernement ont permis la stabilité des marchés immobiliers. À la suite de l’adoption du plan de sauvetage américain le 11 mars, le coût total du gouvernement pour les efforts de secours en cas de pandémie s’élève désormais à 5,35 billions de dollars, selon la Peter G. Peterson Foundation, qui se concentre sur les défis budgétaires aux États-Unis.

En septembre, le recouvrement des loyers s’était déjà stabilisé dans les secteurs de l’industrie, des bureaux et des soins de santé, selon l’Association nationale des fiducies d’investissement immobilier. Les collections dans les appartements et les commerces indépendants sont également restées à 95%. Combinée à la politique gouvernementale, l’action budgétaire était également importante. La Réserve fédérale s’est montrée proactive en achetant des prêts commerciaux de titres adossés à des créances hypothécaires, ce qui a assuré la stabilité du marché. Dans cet environnement, la trésorerie à 10 ans est tombée en dessous de 1%, chutant à près de 0,5% en août. Les taux de capitalisation de l’immobilier sont restés relativement stables. Cela a donné aux investisseurs la confiance dans la classe d’actifs immobiliers et une prime toujours attractive.

La demande

Enfin, le marché de la collecte de fonds a maintenu la demande élevée et devrait continuer à soutenir la valeur des propriétés. Le total de la poudre sèche pour les fonds immobiliers basés aux États-Unis s’élève actuellement à près de 250 milliards de dollars, selon Preqin, le niveau le plus élevé des 20 années de suivi des données du marché immobilier par la société de recherche.

Les fonds sont assis avec de l’argent, attendant de profiter d’actifs en difficulté qui ne sont toujours pas au premier plan. Les fonds immobiliers opportunistes, en particulier, continuent de dominer le peloton de la poudre sèche. Les taux de capitalisation restant stables, les marges restent plus minces pour atteindre les objectifs des fonds.

Parallèlement, la taille moyenne des fonds continue de croître, ce qui se traduit par un plus grand pouvoir d’achat pour les grands fonds immobiliers et moins d’opportunités pour les acteurs du marché intermédiaire. Au fur et à mesure que les propriétés commencent à être vendues, les grandes quantités de poudre sèche indiquent qu’il y aura une forte concurrence sur le marché immobilier. Avec la valeur des propriétés perchée, ce seront les plus grands gestionnaires de fonds qui pourront continuer à enchérir. Les entreprises du marché intermédiaire devraient rester ancrées dans leurs modèles et ne pas se lancer dans des guerres d’enchères où les prix d’achat ne peuvent plus justifier les rendements potentiels.

Les plats à emporter

Alors que de nombreux investisseurs immobiliers peuvent attendre que la chaussure baisse sur les actifs en difficulté, la valeur des propriétés n’a pas suivi la tendance des récessions précédentes provoquées par des pièges dans les systèmes financiers. Une politique fiscale et gouvernementale agressive a fourni un filet de sécurité à l’économie, et des niveaux records de poudre sèche empêcheront la valeur des propriétés de chuter. Si certains secteurs peuvent mettre plus de temps à se redresser que d’autres, il sera important pour les acheteurs de biens immobiliers de reconnaître que les attentes concernant les actifs en difficulté peuvent ne pas se réaliser.

Pour plus d’informations sur la façon dont la pandémie de coronavirus affecte les entreprises de taille moyenne, veuillez visiter le centre de ressources RSM Coronavirus.

Vous pourriez également aimer...