Les efforts déployés au printemps 2020 pour contenir la propagation du COVID-19 ont entraîné une forte contraction de la croissance économique américaine et une augmentation rapide et sans précédent du chômage. Alors que la première vague de la pandémie a ralenti le marché immobilier du printemps, les ventes de logements ont fortement rebondi sur le reste de l’année, avec de fortes hausses des prix des logements. Compte tenu de la hausse des prix des logements et du chômage toujours élevé, des inquiétudes ont été exprimées quant au fait que COVID-19 pourrait avoir affecté négativement les acheteurs d’une première maison. À l’aide d’une nouvelle mesure plus précise des acheteurs d’une première maison, nous constatons que ces acheteurs n’ont pas été affectés négativement par la pandémie. Parallèlement, les gains découlant de la baisse des taux hypothécaires sont allés aux propriétaires actuels et non aux ménages qui achètent leur première maison.
La solide performance du marché du logement en 2020 se reflète à la fois en termes de volume d’achats de logements et de croissance des prix des logements. Le graphique ci-dessous montre le total des prêts hypothécaires à l’achat par année, répartis entre les acheteurs d’une première maison (FTB) et les acheteurs réguliers. Les données sont basées sur les nouveaux privilèges hypothécaires sur les dossiers de crédit des ménages et ne refléteront donc pas les achats de maison « tout en espèces ».
Le rythme annuel des nouveaux prêts hypothécaires à l’achat suit une tendance à la hausse depuis 2011. Cette croissance s’est accélérée en 2020, le volume des prêts hypothécaires à l’achat augmentant de 10,5%, contre 6,0% en 2019. De même, les prix des logements ont augmenté de 9,2% en 2020 contre 3,6% en 2019. , selon CoreLogic, reflétant une forte demande et des stocks relativement faibles.
En utilisant un large échantillon représentatif de dossiers de crédit des ménages américains, nous pouvons identifier un FTB comme la première instance d’un privilège hypothécaire sur le dossier de crédit d’un ménage. La part des nouveaux crédits immobiliers souscrits par les FTB chaque année est indiquée dans le graphique ci-dessous.
Nous constatons qu’en 2019, avant l’épidémie de COVID-19, la part des FTB parmi tous les prêts hypothécaires d’achat (à l’exclusion des achats en espèces) était de 48,2%. En 2020, la part du FTB est passée à 48,8%, contre une baisse basée sur les données de l’enquête NAR. Cette légère augmentation contraste également fortement avec la baisse de 8,5 points de pourcentage de l’action FTB à la suite de la crise financière. L’action FTB est en tendance haussière depuis 2013 et revient désormais pour l’essentiel à son niveau de 2000.
Pendant ce temps, la hausse des prix des logements a fait grimper les soldes hypothécaires des FTB et des acheteurs réguliers. Le graphique ci-dessous montre le solde hypothécaire moyen au fil du temps pour les deux types d’acheteurs.
Le solde moyen des prêts hypothécaires pour les FTB a augmenté de 10,2 % en 2020, soit plus du triple du rythme de 3,2 % en 2019. De même, les soldes hypothécaires des acheteurs réguliers ont augmenté de 12,1 % en 2020 après être restés relativement stables en 2019 (une augmentation de seulement 0,8 pour cent).
On pourrait s’attendre à ce que la hausse des prix des logements et un marché du travail faible créent des problèmes d’accessibilité financière pour les FTB, entraînant une baisse de la part des FTB en 2020. Pourquoi cela ne s’est-il pas produit ? Les FTB en 2020 étaient-ils relativement plus âgés et avaient donc des revenus plus élevés et plus de temps pour épargner pour un acompte ? Le graphique suivant fournit des données sur l’âge moyen des FTB et des acheteurs réguliers.
Au lieu d’augmenter, l’âge moyen des FTB a en fait légèrement diminué, à 36,1 ans en 2020 contre 36,5 ans en 2019.
Les mensualités d’une maison dépendent à la fois du solde hypothécaire et du taux hypothécaire. S&P Global rapporte que le taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur trente ans est passé de 4,75 % en 2019 à 3,77 % en 2020. Pour les FTB, cette baisse des taux hypothécaires a complètement compensé la hausse des prix des logements (et par conséquent des soldes hypothécaires). Sur la base de nos données de panel de crédit, le paiement mensuel moyen prévu pour un FTB a légèrement diminué, passant de 1 625 $ en 2019 à 1 598 $ en 2020.
En plus d’être en mesure de payer les paiements mensuels du principal et des intérêts d’une maison, un FTB doit également accumuler suffisamment d’épargne pour effectuer une mise de fonds. Des prix immobiliers plus élevés peuvent rendre l’épargne suffisante pour un acompte encore plus difficile pour les FTB. Cependant, si les ménages investissaient leur épargne d’acompte dans de larges indices boursiers, leur rendement après impôt en 2020 aurait dépassé la hausse des prix des logements. Des chèques de relance généreux en cas de pandémie et une abstention automatique des prêts étudiants fédéraux auraient peut-être également aidé les FTB à économiser pour un acompte.
Si les FTB avaient des difficultés à verser un acompte à mesure que les prix des logements augmentaient, ils auraient pu soit essayer de verser un acompte en pourcentage plus faible, soit avoir demandé une aide pour l’acompte. CoreLogic nous a fourni des pourcentages d’acompte moyens pour les FTB (en utilisant la définition officielle de FTB de ne pas posséder de maison au cours des trois dernières années). En 2019, l’acompte pour les FTB était de 8,9% en moyenne. En réponse à la hausse des prix des logements, ce pourcentage a légèrement diminué en 2020, à 8,6 %.1
Les emprunteurs qui utilisent des prêts hypothécaires adossés à la Federal Housing Administration (FHA) peuvent utiliser l’aide à la mise de fonds (DPA) pour réduire le fardeau de l’épargne pour une maison. Cependant, la FHA ne répartit pas l’utilisation du DPA par les FTB et les non-FTB, bien que les FTB représentent 70 % des prêts hypothécaires d’achat de la FHA en 2020, d’après nos données. L’utilisation du FHA DPA a légèrement augmenté, passant de 39,3 % en 2019 à 39,8 % en 2020.2 Les pourcentages d’acompte inférieurs et l’utilisation plus élevée du DPA indiquent que certains FTB ont rencontré des difficultés pour acheter une maison en 2020, mais que les marchés du crédit ont été en mesure de les accueillir.
Résumé
La crise sanitaire du COVID-19 a plongé l’économie dans une forte récession, entraînant une augmentation sans précédent du chômage. Dans le même temps, les faibles stocks et la forte demande ont entraîné une hausse plus rapide des prix des logements. Malgré ces défis, la part des FTB a en fait légèrement augmenté en 2020. La baisse des taux hypothécaires a compensé la hausse des prix des logements pour maintenir les paiements mensuels à peu près inchangés. Ce résultat illustre que dans un marché où les stocks sont bas et la demande forte, le bénéfice des taux hypothécaires plus bas va aux vendeurs et non aux primo-accédants.
(1) Nous remercions Frank Nothaft de CoreLogic d’avoir fourni ces tableaux.
(2) Tableau B-10, page 98. https://www.hud.gov/sites/dfiles/Housing
/documents/2020FHARapport AnnuelMMIFund.pdf
Donghoon Lee est membre du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.
Joseph Tracy est vice-président exécutif et conseiller principal du président de la Federal Reserve Bank de Dallas.
Comment citer ce post :
Donghoon Lee et Joseph Tracy, « Comment COVID-19 a affecté les acheteurs d’une première maison », Banque fédérale de réserve de New York Économie de la rue de la liberté, 12 avril 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/04/how-covid-19-affected-first-time-homebuyers.html.
Avertissement
Les opinions exprimées dans cet article sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank de New York ou du Federal Reserve System. Toute erreur ou omission est de la responsabilité des auteurs.
